VSL Sodba I Cp 1359/2018

Jedro

Lastnik lahko najemno pogodbo (iz krivdnih razlogov) odpove ne le v primeru, ko najemnik najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, ne plača, ampak tudi če jih ne plača v za to predvidenih rokih.

Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se pravilno glasi:

„1. Tožeča stranka R., d.o.o., odpoveduje toženi stranki J. J., najemno pogodbo, sklenjeno dne 18. 12. 2009, za stanovanje št. 15, v velikosti 43,86 m2, locirano v stanovanjski stavbi na naslovu ...

2. Tožena stranka je dolžna tožeči v 60-ih dneh od pravnomočnosti sodbe izročiti navedeno stanovanje praznega stvari in oseb ter sanitarno čistega.

3. Tožena stranka je dolžna tožeči v 15-ih dneh plačati pravdne stroške v višini 903,7 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.“

II. Tožena stranka je dolžna tožeči v 15-ih dneh plačati stroške tega pritožbenega postopka v višini 219,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev do plačila.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče v Krškem je s sodbo z dne 25. 1. 2018:

- zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe, sklenjene dne 18. 12. 2009, za stanovanje št. 15 v stanovanjski stavbi na naslovu ..., in na toženkino izročitev stanovanja (praznega stvari in oseb ter sanitarno čistega) tožnici v 60-ih dneh od pravnomočnosti sodbe (I. točka izreka),

- odločilo, da je dolžna tožnica v 30-ih dneh od prejema sodbe stroške pravdnega postopka v znesku 338,10 EUR povrniti v korist proračuna RS, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. dne dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo v celoti se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo razveljavi, dopolni postopek oziroma odpravi pomanjkljivosti in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje po drugem sodniku (vse s stroškovno posledico). Sodišče naj bi tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je ugotovilo, da je tožnica¹ v postopku dokazala, da je izpolnjevala izjemne okoliščine po 104. členu SZ-1. Ta ugotovitev naj bi bila napačna, protispisna in ne sloni na izvedenih dokazih. V nadaljevanju navaja, kaj predvideva zakonsko določilo prvega odstavka 104. člena SZ-1. Iz opomina in pregleda odprtih terjatev in obveznosti z dne 2.2.2016 je razvidno, da dolg izvira že od 31. 8. 2014. Toženka je že takrat vedela, da ne poravnava pravočasno najemnine in stroškov in da naj tega ne bi zmogla. Ugotovitev sodišča v 8. točki obrazložitve, da je toženka pravočasno sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, je napačna. Tožnica je že v pripravljalni vlogi z dne 18.7.2017 (točka V) navedla, da navedbe o razlogih za neplačilo, kot jih navaja toženka, niso razlogi, ki bi onemogočali odpoved najemne pogodbe po 104. členu SZ-1. Med drugim je razvidno, da toženkin dolg izvira že iz leta 2014, iz odločbe CSD X z dne 11. 5. 2016 pa izhaja, da je vlogo za enkratno denarno pomoč iz sredstev Občine Krško vložila šele dne 6. 4. 2016. Toženka odločbe CSD z dne 11. 5. 2016 tudi ni predložila odgovoru na tožbo, temveč šele z vlogo z dne 31. 5. 2016. V odgovoru na tožbo toženka navedb, s katerimi bi pojasnila obstoj okoliščin iz 104. člena SZ-1, ni podala, zaradi česar tožnica (sklicujoč se na poziv sodišča z dne 1. 7. 2016) uveljavlja prekluzijo. Poleg tega bi morala poleg težkega socialnega stanja toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja zatrjevati in dokazovati tudi nadaljnji okoliščini iz 104. člena SZ-1, in sicer da je v roku 30 dni sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter da je v roku o tem obvestila lastnico stanovanja (to je tožnico). Tega pa ni storila in ni predložila nobenega dokaza. V kolikor bi res obstajale izjemne okoliščine, ki jih toženka niti ne konkretizira, bi morala sprožiti postopke, kot jih določa 104. člen SZ-1. Pogoje iz prvega odstavka 104. člena SZ-1 mora najemnik neprofitnega stanovanja izpolniti kumulativno, da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe. Zgolj sklicevanje na izjemne okoliščine, torej na socialno stisko, ne zadostuje (pritožba se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 504/2008). Sodišče naj bi prav tako napačno razsodilo o pravdnih stroških, saj ni navedlo, kateri stroški so bili prijavljeni, katere je priznalo in katere ne ter zakaj je tako odločilo.

3. Toženka je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V skladu z določbo prvega odstavka 103. člena SZ-1² lahko lastnik najemno pogodbo (iz krivdnih razlogov) odpove ne le v primeru, ko najemnik najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, ne plača, ampak tudi če jih ne plača v za to predvidenih rokih. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem v 7. točki obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovilo, da toženka svojih obveznosti iz najemne pogodbe z dne 18. 12. 2009 napram tožnici ni plačevala v predvidenih rokih (zaradi česar naj ne bi odpadel odpovedni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1).³ Vendar pa je na podlagi ugotovitve (glej 8. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), da se je toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja znašla v izjemnih okoliščinah in da je izpolnila pogoje po 1. odstavku 104. člena SZ-1, tožbeni zahtevek kljub temu zavrnilo.

6. Prvi odstavek 104. člena SZ-1 predvideva, da najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja. Pritožnica (sklicujoč se na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 504/2008 z dne 5. 11. 2009) pravilno poudarja, da v tem oziru ne zadostuje zgolj obstoj izjemnih okoliščin (socialne stiske), zaradi katerih najemnik ni zmogel poravnati najemnine (oziroma drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine), ampak, da morajo biti hkrati (kumulativno) izpolnjeni tudi drugi (iz predhodno omenjene določbe SZ-1 razvidni) pogoji, in sicer da je najemnik najkasneje v 30-ih dneh po nastanku takšnih okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o vsem tem obvestil lastnika stanovanja. Vsega tega pa toženka ni niti ustrezno zatrjevala niti izkazala.

7. Čeprav je vse to tožnica konkretizirano ugovarjala že v vlogi z dne 3. 10. 2016 (glej točko VI), je toženka šele na koncu naroka v ponovljenem postopku (to je dne 25. 1. 2018) podala povsem splošne (nekonkretizirane) trditve o tem, da je uveljavljala izredno pomoč in da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, o čemer naj bi tožnico obvestila. Tožnica je v pripravljalni vlogi z dne 3. 10. 2016 poudarila tudi, da dolg toženke (ki tega ni prerekala⁴) izvira že iz let 2014 in 2015. Ker na drugi strani s strani toženkinega pooblaščenca predloženi odločbi CSD X, iz katerih je razvidno, da je toženka upravičena do enkratne denarne pomoči oziroma do denarne pomoči, nosita datum 11. 5. 2016 (priloga B2⁵) in 26. 2. 2016 (priloga B3), glede sprožitve postopkov, v katerih sta bili izdani, očitno ni moč govoriti o upoštevanju 30-dnevnega zakonskega roka. Sodišče prve stopnje je sklicujoč se na odločbo v prilogi B2 navedlo, da je toženka pravočasno sprožila tudi postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in da naj bi bila upravičenka do takšne najemnine (glej 8. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Kot pravilno ugotavlja pritožnica, se odločba CSD z 11. 5. 2016 (ki se nahaja v prilogi B2) nanaša na enkratno denarno pomoč toženki v višini 150,00 EUR. V zvezi s tem, da je v resnici in pravočasno sprožila tak postopek,⁶ toženka ustrezne listine (pisnega dokazila) tako ni predložila. Prav tako pravočasnih in ustrezno konkretiziranih trditev (upoštevaje, da je tožnica tudi to konkretizirano ugovarjala že v vlogi z dne 3. 10. 2016) toženka ni podala glede okoliščine, da je v 30-dneh po nastopu izjemnih okoliščin, o čemerkoli v zvezi z razlogi za nezmožnost plačila obveznosti (in iz tega razloga sproženih postopkih, kot jih predvideva SZ-1) obvestila tožnico (lastnico stanovanja). Kakor je ugotovljeno na začetku te točke obrazložitve, je toženka prav ob koncu naroka (v ponovljenem postopku) dne 25. 1. 2018 tudi v tem oziru sicer podala trditve, ki pa so bile povsem splošne (nekonkretizirane). Kot take, pa ne morejo biti upoštevne.

8. Z ozirom na navedeno je moč zaključiti, da pogoji iz prvega odstavka 104. člena SZ-1 v konkretnem primeru niso izpolnjeni. Posledično je bilo potrebno pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti (358. člen ZPP⁷) tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi.

9. Ker je tožnica s tožbenim zahtevkom uspela, je upravičena do povrnitve stroškov postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Za sestavo tožbe in prve pripravljalne vloge z dne 18. 7. 2016 ji gre za vsako po 200 točk (Tar. št. 18 in 19 OT⁸), za drugo pripravljalno vlogo z dne 3. 10. 2016 pa (v skladu z 2. točko Tar. št. 19 OT) 150 točk. Za zastopanje na prvem naroku za glavno obravnavo dne 23. 1. 2017 ji gre 200 točk (1. točka Tar. št. 20 OT), za zastopanje na narokih za glavno obravnavo dne 30. 3. 2017 in 25. 1. 2018 pa za vsakega 100 točk (2. točka Tar. št. 20 OT). Kar je tožnica iz teh naslovov zahtevala več, ni utemeljeno. Ker iz predmetnega spisa ni razvidno, kdaj naj bi ga tožničin odvetnik pregledal, oziroma ker ni pojasnjeno, kakšno obvestilo naj bi poslal stranki, tožnica ni upravičena niti do nagrade, priglašene za ta opravila. Enako velja glede nagrade, priglašene za posvet s stranko (1. točka Tar. št. 39 OT), ki jo je moč uveljavljati le, če gre za samostojno storitev, ki ni zajeta v drugih tarifnih številkah (glej Tar. št. 39 OT). Ker noben od narokov za glavno obravnavo, ni trajal več kot pol ure, tožnica ni upravičena do povračila nagrade za porabljeni čas med zastopanjem na naroku (prvi odstavek 6. člena OT). Upravičena pa je do povračila nagrade iz naslova odsotnosti iz pisarne (4. odstavek 6. člena OT) v priglašeni višini 120 točk. Tožnici gre iz naslova zastopanja v postopku na prvi stopnji (in povračila odvetnikovih materialnih izdatkov⁹) 1.090,7 točke, kar z nagrado za sestavo pritožbe v prvotnem postopku v višini 250 točk (1. točka Tar. št. 21 OT), upoštevanju vrednosti točke (0,459 EUR), povračilom odvetnikovih potnih stroškov v višini 84,36 EUR in sodnih taks, ki so bile v njem plačane¹⁰ (skupaj 204,00 EUR), skupaj znaša 903,7 EUR.

10. Zaradi uspeha s pritožbo je dolžna toženka (ki iz istega razloga z odgovorom na pritožbo povezane stroške nosi sama) tožnici poravnati tudi stroške tega pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tožnici gre nagrada za sestavo pritožbe v višini 250 točk (1. točka Tar. št. 21 OT), kar ob upoštevanju povračila odvetnikovih materialnih izdatkov v višini 2% (11. člen OT), vrednosti točke (0,459 EUR) in plačane sodne takse za obravnavano pritožbo (v višini 102,00 EUR) skupaj znaša 219,00 EUR. Iz istih razlogov, ki so bili navedeni v prejšnji točki obrazložitve te sodbe, to sodišče tožnici ni priznalo nagrade priglašene za posvet s stranko, pregled spisa in obvestilo stranki.

-------------------------------
¹ Pravilno toženka.
² Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/2003, s kasnejšimi spremembami.
³ Ker je sodišče prve stopnje v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovilo, da je toženkin dolg do tožnice na dan vložitve tožbe (to je na dan 7. 4. 2016) znašal 787,07 EUR, toženkino pojasnjevanje v odgovoru na tožbo z dne 29. 5. 2018, da naj bi njen dolg sedaj znašal (zgolj) 11,05 EUR, ni bistveno, njeno sklicevanje na upoštevanje načela sorazmernosti pa (iz istega razloga) neutemeljeno.
⁴ Glej tudi pregled odprtih terjatev in obveznosti z dne 7. 4. 2016 (priloga A3).
⁵ Iz omenjene vloge je razvidno, da je toženka vlogo za takšno pomoč vložila 6. 4. 2016.
⁶ Postopek uveljavljanja subvencionirane najemnine je (na temelju členov 117, 118, 121, 121a in 121b SZ-1) predviden z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/2003, s kasnejšimi spremembami).
⁷ Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.
⁸ Odvetniška tarifa, Uradni list RS, št. 2/2015, s kasnejšimi spremembami.
⁹ Glej 11. člen OT.
¹⁰ In sicer za tožbo v 102,00 EUR in za pritožbo zoper sodbo z dne 5. 5. 2017 v višini 102,00 EUR.

Datum zadnje spremembe:

05.10.2018

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 1337/2012
• VSL Sodba II Cp 870/2018
• VSK Sodba I Cp 144/2017