VSL Sodba II Cp 2753/2017

Jedro

Sprememba cenika vodi do spremembe končne zakupnine (cena z upoštevanjem faktorjev odstopanja) pri vsaki parceli in končne zakupnine v seznamu za posamezno leto.

Formula izračuna zakupnine ne v pogodbi ne v ceniku ni jasno določena, niti niso jasno določeni parametri v seznamu parcel, kar otežuje preverljivost pravilnosti izračuna zakupnine, ni pa to nemogoče. Na podlagi vsebine pogodbe, skupaj s seznamom in ceniki, je dovolj podatkov, na podlagi katerih se lahko ugotovi pravilen način izračuna zakupnine in se jo določi ter preveri tožnikovo vtoževano ceno zakupnine za posamezno leto.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom odločilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 166679/2013 z dne 22. 10. 2013 ostane v prvem odstavku delno v veljavi za zneske 91,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 10. 2010 dalje, 475,38 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11. 11. 2011 dalje, 147,75 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 6. 5. 2015 dalje, 2.688,45 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 14. 1. 2013 dalje in 153,49 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 17. 10. 2013 dalje (I. točka izreka). V ostalem delu (kar je podrobneje razvidno iz II. in III. točke izpodbijane odločitve) je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo ali postopek ustavilo. Tudi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 9409/2016 z dne 2. 2. 2016 je v prvem odstavku ohranilo v veljavi za zneska 2.575 EUR z obrestmi od 6. 2. 2015 in 3.396,34 EUR z obrestmi od 23. 2. 2015 dalje (IV. točka izreka). Tožencu je še naložilo, da tožniku povrne 222 EUR pravdnih stroškov (V. točka izreka)

2. Tožnik v laični pritožbi uvodoma navaja, da vlaga pritožbo zoper celotno odločitev sodišča prve stopnje, vendar v nadaljevanju vsebinsko izpodbija le tisti del sodbe, s katerim ni uspel (I., IV. in V točka izreka sodbe), za kar ima tudi pravni interes, medtem ko je II. in III. točka izreka izpodbijane odločitve v njegovo korist in zanj ugodnejše odločitve ne more doseči. Višje sodišče je zato skladno s prvim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) štelo, da toženec izpodbija le I., IV. in V. točko izreka izpodbijane sodbe.

Poudarja, da sta sklepa o izvršbi izdana na osnovi verodostojnih listin, ki temeljijo na podatkih v nasprotju z veljavno pogodbo z dne 13. 5. 2002 in aneksom z dne 13. 11. 2009. Citira vsebino določb 2. in 3. člena pogodbe iz leta 2002, drugega odstavka prvega člena aneksa in del Cenika za kmetijska zemljišča za leto 2002 ter pojasnjuje, da je seznam parcel sestavni del pogodbe. Pojasnjuje, da je komisijsko določena kultura in razred zemljišča osnova za določitev cene zakupa na hektar površine. Zakupnina se zniža za procent določen v 3. členu pogodbe. V ceniku za leto 2002 je poleg Tabele 1 naveden tudi način izračuna zakupnine. Do podpisa pogodbe v letu 2002 je prišlo zaradi spremembe količine zakupljenih površin na podlagi javne ponudbe št. 014130-6/2002-SOB, v kateri je bil naveden dodaten popust na količino zakupljene zemlje v višini 20%. V zakupni pogodbi so bili s 3. členom določeni popusti pri izračunu zakupnine, pri čemer je komisija s sklepom določila dejansko kulturo in razrede. Popusti v pogodbi so bili fiksno določeni in jih ni bilo mogoče spreminjati s cenikom in je bila za izračun zakupa relevantna le tabela 1 iz vsakokratnega cenika. V letu 2009 je bil naknadno sklenjen aneks k pogodbi zaradi zmanjšanja površin v zakupu. Aneks se je sklepal izključno zaradi določene višine zakupnine za leti 2008 in 2009. Iz tega sledi, da je pogodba iz leta 2002 še vedno v veljavi. S prilogo aneksa so se določila vsa zemljišča, ki so bila že predmet pogodbe iz leta 2002 po dejanski rabi, pri čemer je bil seznam parcel sestavni del aneksa. Tožnik je v letu 2006 pričel samovoljno zniževati pogodbeno določene popuste za večji obseg iz 20 % na 10 %, v letu 2010 pa ga je ukinil, s čimer je kršil 3. člen pogodbe. Sodišče bi moralo upoštevati izjavi prič R. in O., glede dejanske narave zemljišč v zakupu, ki sta razvidni zapisnika o glavni obravnavi z dne 5. 5. 2016. Veljavna pogodba je bila sklenjena za površine, ki so po dejanskem stanju pašnik 5-6 razreda. Predlaga odpravo sodbe.

3. Tožnik je na pritožbo toženca odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje in na to pravilno uporabilo pogodbeno materialno pravo v povezavi z določbami Obligacijskega zakonika (OZ; 38. člen glede določljivosti pogodbenega predmeta in 82. člen glede razlage pogodbe).

6. Postopek se je začel na podlagi verodostojne listine (med katere v luči 23. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju sodijo tudi računi, ki jih je predložil tožnik s predlogom za izvršbo) in se po ugovoru dolžnika (toženca) zoper sklepa o izvršbi (izdana na podlagi računov) nadaljeval kot pravdni postopek, v katerem sta pravdni stranki predstavili svoje razmerje in s tem zamejili predmet spora. Sodišče prve stopnje je podrobno obravnavalo sporno zakupno razmerje pravdnih strank. Na podlagi zaslišanja toženca in prič ter dokazne dokumentacije, tudi ponudbe za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup in zakupne pogodbe z dne 13. 5. 2002 ter aneksa k tej z dne 13. 11. 2009, je natančno ugotovilo, kakšen je bil dogovor za plačilo zakupnine za leto 2010 do 2014 (ki se vtožuje) za zakupljene nepremičnine v skupni površini 109,5377 ha oziroma kako se določi zakupnina oziroma kateri parametri in na kakšen način se morajo upoštevati pri izračunu zakupnine. Gre za obširne razloge sodišča prve stopnje, ki jih toženec v pritožbi konkretno ne izpodbija, pač pa ponavlja trditve, ki jih je podal pred sodiščem prve stopnje in jih je sodišče pri presoji in ugotavljanju pravnorelevantnih dejstev upoštevalo in se do njih poglobljeno opredelilo. Zato s pritožbenimi navedbami, kako bi bilo treba izračunati zakupnino po zakupni pogodbi v posameznih vtoževanih letih in katera določila Cenika so pri tem uporabljiva, ne more uspeti, saj z njimi ne ovrže prepričljivega in dokazno podprtega obširnega sklopa ugotovljenega dejanskega substrata.

7. S tem, ko toženec ponavlja, da računi oziroma v njih izračunane zakupnine za obdobje od 2010 do 2014 ne temeljijo na zakupni pogodbi in aneksu, graja obširne razloge sodišča prve stopnje, na podlagi katerih je prepričljivo ugotovilo, kakšen je pravilen način izračuna zakupnin in zaključilo, da tožnik vtožuje nižje zneske, do katerih bi bil upravičen ob pravilni in dosledni uporabi faktorjev, ki vplivajo na izračun višine zakupnine. Sodišče je namreč ugotovilo, da tožnik v prvotnih izračunih zakupnine, na podlagi katerih je bil vložen predlog za izvršbo (oz. tožba), ni upoštevalo, da je komisijski faktor fiksen. A to ne odvezuje toženca obveznosti, da plača tožniku zakupnino ob pravilni uporabi komisijskega faktorja in dveh spreminjajočih se faktorjev odstopanja.

8. Pritožba neutemeljeno vztraja, da bi se moralo pri izračunu zakupnine za zemljišča v zakupu ves čas trajanja zakupa, tudi v spornem obdobju, upoštevati faktor kmetijsko ogroženega območja 0,8. Kot je natančno in pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, je bilo s pogodbo iz leta 2002 (ki ni v nasprotju z razpisanim pogojem v ponudbi javnega razpisa) in aneksom k tej pogodbi izrecno dodatno določeno, da se zakupnina določa skladno z vsakokrat veljavnim cenikom zakupnin (ki ga vsako leto posebej sprejme tožnik oziroma njen Svet), ki pa vsebuje poleg tabele (cenika) tudi druge določbe - tudi faktorje odstopanj (komisijski faktor¹ in dva faktorja znižanj oz. popustov). Faktor znižanja zaradi večjega obsega zemljišč v zakupu (enako tudi faktor za kmetijsko ogroženo območje) je faktor po ceniku, kar pomeni, da je potrebno upoštevati vsakokrat veljavni cenik. Ker ju določa cenik, ta faktorja nista bila fiksno določena. Pritrditi je pravilni razlagi prvega sodišča, upoštevaje skupen namen pogodbenikov, da sta se pravdni stranki s pogodbo (pri čemer je pravilno upoštevalo celotno vsebino spornih določb 3. in 5. člena in 4. člena in ne le posamezne dele, kot se zavzema pritožnik) dogovorili za odstopanje od osnovne cene zakupnine skladno z vsakoletnim cenikom, pri čemer pa sta za leto 2002, ko je bila sklenjena pogodba, navedli znesek zakupnine skladno s cenikom za leto 2002, torej le za to leto, ne pa za vseh nadaljnjih 30 let. Z aneksom iz leta 2009 določbe 3. in 5. člena pogodbe niso bile spremenjene, ampak se aneks (v 3. in 4. členu) dodatno sklicuje na vsakoletno veljavni cenik zakupnin, kar pomeni, da so se odstopanja zakupnine tako po aneksu kot po osnovni pogodbi upoštevala tako, kot jih določa vsakoletni cenik. Strinjati se je z razlogi prvega sodišča, da v pogodbi in aneksu vnesen tedaj veljavni odstotek (ali drugače dogovorjen kot v ceniku) faktorja znižanja, ne spremeni dejstva, da pravdni stranki zavezuje vsakokrat veljavni letni cenik. Zakupnina za naslednja leta zakupa ne v pogodbi ne v aneksu ni bila določena, ampak se je določala skladno s cenikom. Pravilna je pri tem presoja, da uporaba cenika pomeni uporabo vseh njegovih določb in ne zgolj Tabele, kot se zavzema pritožnik. Uporaba njegovega posameznega dela s pogodbo ni bila izključena.

9. Ker se je faktor popusta za večji obseg zemljišč spreminjal (sprva zniževal, od leta 2009 ukinil), se je spreminjal tudi končni faktor in je na seznamu parcel (priloga pogodbe) predstavljen kot zmnožek faktorjev za določitev končne zakupnine. Neutemeljeno je zato pritožbeno vztrajanje, da so bili popusti s pogodbo fiksno določeni (za ves čas obdobja zakupa) in jih ni mogoče spreminjati s cenikom. Sprememba cenika vodi do spremembe končne zakupnine (cena z upoštevanjem faktorjev odstopanja) pri vsaki parceli in končne zakupnine v seznamu za posamezno leto.

10. Ker toženec tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni oporekal dejanskim kulturam nepremičnin v zakupu, sklep komisije tožnika iz leta 2002 (ki sta ga pogodbeni stranki soglasno sprejeli) pa je določal ravno to, je prvo sodišče pravilno pojasnilo, da predložitev sklepa komisije za leto 2002, za odločitev ni pomembna (tč. 19 izpodbijane sodbe). Tožnik v pritožbi ne pojasni, kako bi predložitev tega dokumenta vplivala na odločitev, ki jo je sprejelo sodišče prve stopnje.

11. Brez pomena je tudi pritožbeno povzemanje izpovedi prič R. in O., da naj bi bila osnova za izračun zakupnine za nepremičnine v zakupu dejansko stanje parcel pašnik 5-6 razred. Sodišče prve stopnje je ugotovilo ravno to (tč. 31 in 32 izpodbijane sodbe), da je v seznamu parcel, ki je priloga pogodbe in aneksa k pogodbi, naveden samo katastrski razred 5, ki predstavlja dejanski katastrski razred, ki ga je tožnik upošteval pri določitvi komisijskega faktorja. Dodatno pa je tožnik upošteval tudi med pravdnima strankama sklenjen Sporazum z dne 14. 9. 2010, s katerim se je za v tem sporazumu določene parcele začela zakupnina obračunavati kot travnik 6. razreda. Ugotovljeno je, da je tožnik za parcele, ki so bile predmet tega sporazuma, zakupnino pravilno obračunaval kot travnik 6. razreda, kar je potrdil tudi toženec.

12. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da formula izračuna zakupnine ne v pogodbi ne v ceniku ni jasno določena, niti niso jasno določeni parametri v seznamu parcel, kar otežuje preverljivost pravilnosti izračuna zakupnine, ni pa to nemogoče. Na podlagi vsebine pogodbe, skupaj s seznamom in ceniki, je dovolj podatkov, na podlagi katerih se lahko ugotovi pravilen način izračuna zakupnine in se jo določi ter preveri tožnikovo vtoževano ceno zakupnine za posamezno leto. Kljub ugotovljeni napaki v zvezi s komisijskim faktorjem (tč. 34 izpodbijane sodbe) je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ta napaka tožnika v skupnem znesku zakupnine za posamezno leto ni šla v škodo toženca, saj zahteva nižji znesek zakupnin od izračuna zakupnin po pogodbi.

13. Ker pritožba ni utemeljena in ker tudi ni razlogov, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. členu ZPP).

14. Tožnik sam krije svoje pritožbene stroške, saj odgovor na pritožbo, glede na njegovo vsebino, za odločitev o pritožbi ni bil potreben (155. člen ZPP). Toženec stroškov s pritožbo ni priglasil.

-------------------------------
¹ Ta faktor, ki se je določal kot razmerje med ceno za zakup po dejanski kulturi/razredu in ceno za zakup po katastrski kulturi/razredu) se skladno s pogodbo ne more spreminjati brez soglasja pogodbenih strank. Ker do spremembe ni prišlo, bi moral biti ves čas fiksen.

Datum zadnje spremembe:

20.08.2018

Podobni dokumenti:

• VSM Sodba I Cp 28/2020
• VSK sodba Cp 816/93
• VSL Sodba II Cp 872/2018