VSL Sodba II Cp 647/2017

Jedro

Ključna je okoliščina, da je pravna prednica tožeče stranke družba E. d.d. (ki je stanovanje, v katerem že ves čas od sklenitve najemne pogodbe bivajo toženci, prodala M. V.), najemno pogodbo sklenjeno med družbo H. d.o.o. in prvim tožencem priznala kot veljavno in obstoječo, saj je prvemu tožencu priznala status najemnika in predkupnega upravičenca na podlagi te najemne pogodbe, družbi H. d. o. o. pa upravičenost razpolaganja s stanovanjem. Zato okoliščina, ali je bila najemodajalka družba H. d.o.o. dejansko tudi vknjižena v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine, na presojo veljavnosti najemne pogodbe, po presoji pritožbenega sodišča ne vpliva.

Pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, pridobitelj stvari stopi na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. To pomeni, da je M. V., ki je z družbo E. d.d. sklenila prodajno pogodbo za stanovanje, v katerem bivajo toženci, z nakupom stopila na mesto najemodajalke po obstoječi najemni pogodbi. Zgolj z nadaljnjo razpolago M. V. najemna pogodba, s katero je nepremičnina obremenjena, ni prenehala veljati.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba v izpodbijanem delu (I. in II. točka izreka)

- spremeni v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Toženci P. P., A. A., B. B., C. C. in D. D. so se dolžni v roku 15 dni po pravnomočnosti te sodbe izseliti iz stanovanja št. 6 v izmeri 63,15 m2, ki se nahaja v 1. nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu ..., in ga prostega vseh oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki R. d. o. o.",

- razveljavi v II. točki izreka in zadeva vrne sodišču prve stopnje v odločanje o podrejenem tožbenem zahtevku in o stroških postopka.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da so se toženci dolžni v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe izseliti iz stanovanja št. 6 v izmeri 63,15 m2, ki se nahaja v 1. nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu ..., in ga prostega vseh oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki (I. točka izreka). Odločilo je še, da so toženci dolžni tožeči stranki v roku 15 dni povrniti njene pravdne stroške v znesku 754,85 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (II. točka izreka). Kar je tožeča stranka glede pravdnih stroškov zahtevala drugače (osemdnevni paricijski izpolnitveni rok in nerazdelno plačilo stroškov s strani tožene stranke) je zavrnilo (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče prve stopnje je napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter zmotno uporabilo materialno pravo ter zagrešilo kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ugotovilo je, da med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila sklenjena najemna pogodba št. 600/6 (B7) za najem neprofitnega stanovanja, v katerem toženci ves čas prebivajo. Ker najemodajalka, družba H. d.o.o., pri sporni nepremičnini ni bila vpisana kot lastnica v zemljiški knjigi, je zaključilo, da sklenjena najemna pogodba ni veljavna, kljub temu, da za vse pravne prednike tožeče stranke upravičenja družbe H. d.o.o. niso bila sporna in so to družbo priznale kot lastnika stanovanja. Že v odgovoru na tožbo so toženci izpostavili dejstvo, da je bila ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe P 15/2013 za nepremičnine, h katerim spada tudi predmetno stanovanje, sklenjene med družbo E. d.d. in M. V., predložena dokumentacija, iz katere izhajajo razpolagalne pravice družbe H. d.o.o. V zvezi s tem so predlagali vpogled v sodni spis Okrožnega sodišča v Kranju I P 514/2014, v katerem se nahaja tudi citirana kupoprodajna pogodba. Prvostopenjsko sodišče pa ni izvajalo dokazov v tej smeri. Ob vpogledu v navedeno kupoprodajno pogodbo v spisu je mogoče ugotoviti, da so v 1. členu navedena vsa stanovanja predmetnega večstanovanjskega objekta, med drugim tudi stanovanje, ki je bilo tožencem oddano na podlagi najemne pogodbe št. 600/6, ter da kupovalka v skladu z določili 610. člena OZ vstopi v vse navedene najemne pogodbe ter vse morebitne anekse k najemnim pogodbam namesto prodajalca kot najemodajalca in da so vse navedene najemne pogodbe in aneksi sestavni del te pogodbe. Kupovalka M. V. je predmetne nepremičnine kot stvarni vložek vložila v tožečo stranko. Za E. d.o.o., kot tudi za njegovega pravnega prednika Ž. d.d., in kupovalko M. V., predmetna najemna pogodba ni bila sporna in jo je kupovalka prevzela in kot najemodajalka vstopila v predmetno najemno razmerje. Kot dokaz so predlagali tudi vpogled v dopis družbe E. d.d. z dne 26. 7. 2013 (B8), pri čemer je sodišče prve stopnje spregledalo, da je navedeni dopis naslovljen na prvega toženca kot najemnika po sporni pogodbi, ki mu je bil kot predkupnemu upravičencu ponujen odkup stanovanja. Navedba sodišča prve stopnje, da je bilo sklicevanje tožencev na dokumentacijo, ki je bila predložena ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe P 15/2013 povsem pavšalno, ni točna. Toženci so navedli, na katero dokumentacijo se sklicujejo (kupoprodajna pogodba P 15/2013 in druge listine) ter v zvezi s tem predlagali tudi zaslišanje tožene stranke in prič, vendar prvostopenjsko sodišče teh dokazov ni izvedlo. Zaključek sodišča prve stopnje, da tožene stranke stanovanje uporabljajo nezakonito, je napačen. Ugotovitev sodišča, da je najemna pogodba po več kot 13 letih izvrševanja nezakonita, je neživljenjska in nesprejemljiva. Prav tako se je sodišče prve stopnje v razlogih napačno opredelilo tudi glede odpovednega razloga iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Krivdni odpovedni razlog zaradi neplačevanja najemnin po četrti točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 prav tako ni podan, saj je prvi toženec v zvezi s tem predložil dokazila, da je bila najemnina v celoti plačana, vendar prvostopenjsko sodišče tudi s tem v zvezi ni izvajalo dokazov. Iz predloženih dokazov upravnika I. d.d. pa izhaja, da so bili vsi stroški in neprofitna najemnina za predmetno stanovanje v celoti plačani.

3. Tožeča stranka je na pritožbo podala odgovor, v katerem predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Stanovanjski zakonik ( v nadaljevanju SZ-1) določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.

6. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje ugotovilo:

- da je družba H. d.o.o. kot najemodajalka s prvim tožencem kot najemnikom sklenila najemno pogodbo št. 600/6 za najem neprofitnega spornega stanovanja št. 6;

- da je bilo ustanovitelj družbe H. d.o.o. podjetje Ž. d.d.

- da so bili kot zemljiškoknjižni lastniki navedene nepremičnine vknjiženi: družba Ž. d.d., nato F. d.o.o., nato E. d.d., ki je nepremičnino prodal M. V., slednja pa je 7.7.2014 sporno nepremičnino prenesla na tožečo stranko;

- da družba H. d.o.o. v zemljiški knjigi ni bila vpisana kot lastnik sporne nepremičnine;

- da med strankama v postopku ni bila sporna vsebina dopisa z dne 26. 7. 2013 (v prilogi B8), ki ga je je pravna prednica M. V., družba E. d.d. naslovila na prvega toženca, in sicer, da družba E. d.d. (lastnik stanovanja) prvemu tožencu kot najemniku stanovanja na podlagi najemne pogodbe 600/6 stanovanje kot predkupnemu upravičencu ponuja v odkup;

7. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja z argumentom, da družba H. d.o.o., s katero je prvi toženec sklenil najemno pogodbo 600/6, v zemljiški knjigi ni bila vknjižena kot lastnica sporne nepremičnine, zaradi česar sklenjena najemna pogodba ne predstavlja veljavnega pravnega naslova tožene stranke za bivanje v stanovanju. Glede na ugotovljeno dejansko stanje, predvsem vsebino dopisa z dne 26. 7. 2013 (v prilogi B8), je po presoji pritožbenega sodišča v obravnavani zadevi ključna okoliščina, da je pravna prednica tožeče stranke družba E. d.d. (ki je stanovanje, v katerem že ves čas od sklenitve najemne pogodbe bivajo toženci, prodala M. V.), najemno pogodbo sklenjeno med družbo H. d.o.o. in prvim tožencem priznala kot veljavno in obstoječo, saj je prvemu tožencu priznala status najemnika in predkupnega upravičenca na podlagi te najemne pogodbe 600/6, družbi H. d. o. o. pa upravičenost razpolaganja s stanovanjem. Zato okoliščina, ali je bila najemodajalka družba H. d.o.o. dejansko tudi vknjižena v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine, na presojo veljavnosti najemne pogodbe, po presoji pritožbenega sodišča ne vpliva.¹

8. Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v prvem odstavku 610. člena določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, pridobitelj stvari stopi na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. To pomeni, da je M. V., ki je z družbo E. d.d. sklenila prodajno pogodbo za stanovanje, v katerem bivajo toženci, z nakupom stopila na mesto najemodajalke po obstoječi najemni pogodbi. Zgolj z nadaljnjo razpolago M. V. najemna pogodba, s katero je nepremičnina obremenjena, ni prenehala veljati. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja je materialnopravno zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da najemna pogodba 600/6 ne predstavlja veljavne pravne podlage tožencev za bivanje v obravnavanem stanovanju.

9. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava (111. člen SZ-1 in 610. člen OZ), na kar je pritožba utemeljeno opozorila, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo na podlagi pete alineje 358. člena ZPP s sodbo spremenilo tako, da je primarni tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja (I. točka izreka) zavrnilo, odločitev o stroških (II. točka izreka) pa razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v odločanje o podrejenem tožbenem zahtevku na odpoved najemne pogodbe in o stroških postopka.

10. Ostale pritožbene navedbe za odločitev niso bile pravno odločilne, zato pritožbeno sodišče nanje ni odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (165. člen ZPP).

-------------------------------
¹ Tudi sicer je najem mogoč tudi na stvari, ki ni v najemodajalčevi lasti (687. člen OZ).

Datum zadnje spremembe:

28.11.2017

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cpg 823/2011
• VSM Sodba I Cp 259/2022
• Sklep II Ips 564/2006