VSL Sodba I Cp 1095/2017

Jedro

Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in ki jih ni mogel predvideti (nanje ni mogel in ne more vplivati - smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine ter je najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (prvi odstavek 104. člena SZ-1). Denarna pomoč tretje osebe ne ustreza temu zakonskemu pogoju. Izredna socialna pomoč je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina. Vlogo za dodelitev takšne pomoči je zato treba vložiti pri pristojnem občinskem organu (tretji odstavek 104. člena SZ-1 v zvezi s četrto alinejo prvega odstavka 154. člena SZ-1). Pritožbeno stališče, da je toženec s tem, ko je zaprosil prijatelja za denarno pomoč, izpolnil zakonske pogoje, je zmotno. Noben predpis tožniku tudi ne nalaga, da bi moral biti najemnik v pogodbi posebej poučen, kdo je naslovnik izredne pomoči pri uporabi stanovanja. S sklicevanjem, da bi bil v takšnem postopku neuspešen, se ne more upirati tožbenemu zahtevku.

SZ-1 najemniku ne daje pravice za samostojno ustavitev plačevanja najemnine. Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člena SZ-1). Znižanje najemnine iz 100. člena SZ-1 mora najemnik uveljavljati s tožbo. Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se tožencu odpoveduje najemna pogodba za stanovanje št. 414 na naslovu R. 16, Ljubljana, z dne 24. 12. 2010, sklenjena s tožnikom, in da je dolžan to stanovanje izprazniti ter ga prostega oseb in stvari izročiti v roku 60 dni (1. in 2. točka izreka). Pravdne stroške tožnika v znesku 852,00 EUR je naložilo v plačilo tožencu (3. točka izreka). Nasprotno tožbo, s katero toženec zahteva plačilo odškodnine za premoženjsko škodo v znesku 10.482,00 EUR, je zavrnilo (4. točka izreka).

2. Toženec vlaga zoper navedeno sodbo laično pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Glede odpovedi najemne pogodbe in izročitve predmetnega stanovanja navaja, da je v postopku skušal dokazati obstoj izjemnih okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe. V nezmožnost plačevanja najemnine ga je spravila država s sprejemom Zakona o uravnoteženju javnih financ (ZUJF), s katerim mu je zmanjšala prihodke za več kot 264,00 EUR. V času sklepanja pogodbe v letu 2010 je imel natančno preračunane vse svoje stroške preživljanja štiričlanske družine in obveznosti iz naslova najetih kreditov. Zakonsko znižanje dohodkov predstavlja izjemne okoliščine, katerih ni mogel predvideti in nanje ni mogel vplivati. CSD ne upošteva prosilčevih obstoječih kreditnih obveznosti v postopku odobritve subvencionirane najemnine. Pritožnik je imel pred uveljavitvijo ZUJF prihodke v višini približno 1.920,00 EUR, upoštevajoč kreditne obveznosti je imel na razpolago 1.120,00 EUR, po uveljavitvi ZUJF pa le še 850,00 EUR. To je pomembna okoliščina pri odločitvi, ali je zmožen plačila neprofitne najemnine ali ne. Poleg zmanjšanja plače za 8 % je bil prikrajšan še za regres v višini 45,00 EUR na mesečni ravni, od junija 2012 pa tudi za povračilo stroškov prevoza v višini 37,00 EUR mesečno, ker je njegovo bivališče oddaljeno od službe manj kot 2 kilometra. Neutemeljeno je zato sklepanje prvega sodišča o zmožnosti plačila najemnine, sklicujoč se na odločbo CSD o zavrnitvi subvencije. Zmotno je naziranje sodišča, da je pozitivna odločba CSD o dodelitvi subvencionirane najemnine pogoj za obstoj utemeljenih okoliščin. Najemnik mora zgolj vložiti prošnjo, kar je toženec storil. V pogodbi ni zapisano, koga mora najemnik zaprositi za denarno pomoč. Ko je zanjo prosil prijatelja, je izpolnil tudi ta pogoj. Ugotovitve o obveščanju o izjemnih okoliščinah so neutemeljene. Sodišče prezre, da je pritožnik o njih obvestil tožnika ob ogledu stanovanja in med prvim sodnim postopkom zaradi odpovedi najemne pogodbe II P 1428/2013. Posamezne ugotovitve sodišča si nasprotujejo. Znižanje plače po ZUJF je bilo leta 2012 še vedno v veljavi. Pritožnik je izpovedal, da ga še vedno finančno obremenjuje. Z neupoštevanjem njegovih dokaznih predlogov je sodišče zmanjšalo pomen njegovih navedb. Razlog za neplačevanje najemnine je v izjemnih okoliščinah, ki so povzročile dejansko pritožnikovo plačilno nezmožnost (zdravstveni razlogi, dolgotrajni bolniški stalež in zaradi znatnega zmanjšanja plače in ostalih prejemkov po ZUJF).

4. Nadalje opozarja, da sodišče ni upoštevalo minimalnega odpovednega roka 90 dni in je tako v nasprotju z določili najemne pogodbe naložilo, da mora izprazniti in izročiti stanovanje v roku 60 dni.

5. Glede zavrnitve nasprotnega odškodninskega zahtevka navaja, da ima težave pri dokazovanju obstoja škode, saj ne razpolaga z materialnim dokazom, da mu je škoda res nastala. Uničenih svilenih rut ni poslikal, preden jih je zavrgel. O tej škodi sta bila seznanjena dva soseda. Enega je predlagal za zaslišanje. Povedal bi, da so bile rute v kleti in kakšne so bile. Sodišče dokaznemu predlogu ni sledilo. Podobno je ravnalo, ko je skušal dokazovati nedopustno ravnanje tožnika. Ni dovolilo dokaza z zaslišanjem stanovalcev in predstavnika prvega upravnika. Slednji je pozival lastnika k odpravi zamakanja in vlage v kletnih prostorih. Zgrešeno je razlagalo tudi elektronsko sporočilo s fotografijami, ki nesporno dokazujejo prisotnost vlage v četrti kletni etaži.

6. Pritožba izpodbija še stroškovno odločitev. Odmera stroškov ni specificirana, zato se do njih ni mogoče opredeliti, posebej ne do potnih stroškov tožnikove odvetnice iz oddaljenega M., ki so priznani v nasprotju s pošteno sodno prakso.

7. Toženka je na vročeno pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev. Priglaša pritožbene stroške.

8. Pritožba ni utemeljena.

9. Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) v 103. členu določa krivdne razloge, iz katerih je mogoče odpovedati najemno pogodbo, pa tudi postopek, po katerem je to možno storiti. Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno in presojo sodišča prve stopnje, da obstaja krivdni razlog (neplačevanje najemnine) za odpoved najemne pogodbe in da je postopek opominjanja pred odpovedjo pogodbe potekal pravilno. Zakonodajalec je v duhu 2. člena Ustave RS uzakonil možnost, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati iz posebej utemeljenih okoliščin (104. člen SZ-1). Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in ki jih ni mogel predvideti (nanje ni mogel in ne more vplivati - smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine ter je najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (prvi odstavek 104. člena SZ-1).

10. Za uporabo izjeme morajo biti kumulativno podani trije pogoji: 1.) posebej utemeljena okoliščina, zaradi katere ni zmogel poravnati najemnine in stroškov 2.) pravočasno sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči ter 3.) pravočasna obvestitev najemodajalca o tem. Na tožencu je dokazno breme glede obstoja okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.

11. V postopku je bilo ugotovljeno, da je bil toženec v letu 2011 (od 9. 5. do 20. 12. 2011) in v letu 2012 (8. 3. - 19. 10. 2012) v bolniškem staležu zaradi bolezni in da je 31. 1. 2013 na CSD podal vlogo za dodelitev subvencionirane najemnine za neprofitno stanovanje, ki je bila zavrnjena. Že te ugotovljene okoliščine dajejo podlago za zaključek, da postopka za subvencioniranje najemnine ni sprožil v zakonsko predpisanem roku - v 30-ih dneh po nastanku okoliščin, ki naj bi onemogočale plačilo, temveč prepozno: tri mesece po prenehanju razlogov (bolniški stalež). V obravnavanem postopku je bilo nadalje ugotovljeno, da toženec sploh ni podal vloge za odobritev izredne pomoči pri uporabi stanovanja. Denarna pomoč tretje osebe ne ustreza temu zakonskemu pogoju. Izredna socialna pomoč je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina. Vlogo za dodelitev takšne pomoči je zato treba vložiti pri pristojnem občinskem organu (tretji odstavek 104. člena SZ-1 v zvezi s četrto alinejo prvega odstavka 154. člena SZ-1). Pritožbeno stališče, da je toženec s tem, ko je zaprosil prijatelja za denarno pomoč, izpolnil zakonske pogoje, je zmotno. Noben predpis tožniku tudi ne nalaga, da bi moral biti najemnik v pogodbi posebej poučen, kdo je naslovnik izredne pomoči pri uporabi stanovanja. S sklicevanjem, da bi bil v takšnem postopku neuspešen, se ne more upirati tožbenemu zahtevku.

Pravilna je tudi ocena in ugotovitev sodišča, da toženec ni uspel dokazati, da je o uveljavljanju subvencionirane najemnine z dne 31. 1. 2013 v zakonskem roku obvestil lastnika stanovanja. Zgolj s pavšalnimi trditvami, da je to storil v letu 2012, ko se to leto ne ujema z datumom vloge za uveljavljanje subvencionirane najemnine, ne more biti uspešen. Prvič v pritožbi podane navedbe, da je tožnika o obstoju okoliščin in uveljavljanju subvencije obvestil med postopkom II P 1428/2013, so neupoštevne, saj toženec ne pojasni, zakaj jih brez svoje krivde ni mogel navesti že pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP).

12. Ker toženec kot najemnik stanovanja za neprofitno najemnino ni ustrezno postopal po določbi 104. člena SZ-1, se ne more sklicevati na utemeljene okoliščine, ki bi po prvem odstavku 104. člena SZ-1 lahko preprečile odpoved najemne pogodbe.

13. Sodišče prve stopnje je dodatno zaključilo, da toženec zakonsko predvidenih izjemnih okoliščin niti ni uspel dokazati (da zaradi težje bolezni ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov). Podlago za to je imelo v odločbi CSD z dne 10. 7. 2013, kjer je ugotovljeno, da dohodek najemnika presega mejo dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencije najemnine. Ni pomembno, ali je bila izdana ugodilna ali zavrnilna odločba, sodišče tega ni štelo za odločilno. Pravilno pa je na podlagi odločbe CSD ugotovilo, da je bil pritožnik v relevantnem obdobju glede na svoje dohodke zmožen plačevati najemnino in stroške.

Pritožnik v pritožbi neutemeljeno vztraja, da je bil plačilno nezmožen poravnati najemnine, ker je zaradi bolniškega staleža prejemal 20 % nižjo plačo, ni prejemal regresa za malico in prevoz ter je bila plača od julija 2012 dodatno znižana za 8 % po ZUJF. CSD je pri odločanju za dodelitev subvencije upošteval trimesečne dohodke pred vložitvijo vloge. Torej se je pri višini upoštevala (še) nižja mesečna plača zaradi bolniškega staleža in (že) znižanje po ZUJF, pa so bili toženčevi dohodki še vedno tako visoki, da so presegali prag za dodelitev subvencije. Med postopkom pred sodiščem prve stopnje je toženec le pavšalno navajal, da ima kreditne obveznosti. V pritožbi je prvič zneskovno opredeljena kreditna obveznost, plača in stroški prevoza. Gre za nedovoljene in neopravičene pritožbene novote, ki so neupoštevne (prvi odstavek 337. člena ZPP). Pravilne ocene sodišča o možnostih za plačevanje pritožnik torej z ničemer ne omaje.

14. Tudi s sklicevanjem na zmanjšanje plače po ZUJF ne more uspeti. Sistemsko zmanjšanje plače zaradi gospodarske krize ni izjemna in nepredvidljiva okoliščina, v katerih se je znašel samo toženec. Gre za splošno okoliščino, ki je zadela tudi druge najemnine in zato ne predstavlja zakonskega razloga, zaradi katerega konkretna najemna pogodba ne bi smela biti odpovedana. Sicer pa je bilo ugotovljeno, da toženec (v predpisanem roku) po nastanku zmanjšanja plače in prejemkov po ZUJF sploh ni uveljavljal subvencioniranja neprofitne najemnine. Dejstvo, da ta okoliščina še traja, glede na zakonsko opredeljene izjemne okoliščine, ni pomembno.

15. Sodišče prve stopnje je v okviru trditvene podlage tožene stranke presojalo, ali obstoji razlog za preprečitev odpovedi najemne pogodbe v okviru šestega odstavka 112. člena SZ-1, ki določa, da lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog (tu: neplačevanje najemnine) ni nastal po njegovi krivdi oziroma brez njegove krivde ni mogel odpraviti v danem roku. Toženec je namreč trdil, da je prenehal s plačevanjem najemnine, ker mu tožnik ni omogočil normalne uporabe stanovanja, saj mu je vlaga v kletnih prostorih uničila določene stvari, stanovanje pa je bilo tudi brez ustrezno delujočega stranišča, zaradi česar je moral uporabljati stranišče v sosednjem bifeju, kjer je moral naročiti pijačo, da mu je bila uporaba omogočena. Zatrjevano premoženjsko škodo toženec uveljavlja z nasprotno tožbo.

16. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da zakonski dejanski stan po šestem odstavku 112. člena SZ-1 ni podan. SZ-1 najemniku ne daje pravice za samostojno ustavitev plačevanja najemnine. Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člena SZ-1). Znižanje najemnine iz 100. člena SZ-1 mora najemnik uveljavljati s tožbo. Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati. Podlage za ustavitev plačevanja najemnine toženec ni imel. Ustrezne tožbe za znižanje najemnine ne uveljavlja, pač z nasprotno tožbo zahteva plačilo škode, ki naj bi mu nastala zaradi napak najemnega stanovanja, ki naj bi onemogočala zagotavljanje njegove normalne uporabe.

17. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje in ne nasprotnim stališčem pritožbe, da toženec za nasprotni zahtevek ni dokazal kršitve pogodbe oz. protipravnosti ravnanja tožnika, ki se nanaša na vlago v kletnem prostoru, in škode v zvezi z neustrezno straniščno školjko. Ker niso izpolnjene vse potrebne predpostavke civilnega delikta (prvi odstavek 131. člena Obligacijskega zakonika - OZ), je tožbeni zahtevek pravilno zavrnjen. Odločitev je pojasnjena v jasnih, popolnih in življenjsko logičnih razlogih na strani 10 in 11 izpodbijane sodbe. Dokazna ocena ima oporo v pravilno in popolno ocenjenem dokaznem gradivu. Opravljena je upoštevaje metodološka pravila iz 8. člena ZPP in je pritožba z opozarjanjem na posamezne dokaze, ki bi utegnili biti v korist, ne omaje.

18. Glede težav z wc-školjko je ugotovljeno, da je prišlo do reže med njo in steno. Tožnik je stanje saniral septembra 2013, takoj ko mu je inšpekcijski organ z odločbo z dne 30. 8. 2013 na podlagi toženčeve prijave in prošnje za ukrepanje z dne 3. 7. 2013 naložil potrebna dela. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi nižjega sodišča o neizkazanosti nastanka škode zaradi nezmožnosti uporabe straniščne školjke zaradi slabe pritrditve. Oškodovanec sam si mora prizadevati za zmanjševanje ali preprečitev škode (171. člen OZ). Najemnik pa ima pravico sam opraviti nujna popravila v stanovanju, če so neodložljiva (100. čl. SZ-1 in 24. čl. najemne pogodbe). Toženec je šele po letu in pol o tej pomanjkljivosti obvestil inšpekcijo. Zato mu ni mogoče slediti, da je šlo za nujno popravilo, zaradi katerega je utrpel škodo.

19. Zaključek o nedokazanosti protipravnega ravnanja tožnika glede kletnega prostora ima oporo v prijavi kršitev z dne 3. 7. 2013 in odločbi inšpekcijskega organa z dne 30. 8. 2013. Toženec je protipravno ravnanje- kršitev prijavil šele julija 2013. Inšpekcija ob ogledu sporne kleti na R. ni opazila napak ali poškodb, kar pomeni, da lastnik ni opustil dolžnega vzdrževanja najemnih prostorov. Izvedba drugih dokazov, s katerimi je toženec poskušal dokazovati drugačno stanje v letu 2011 (preden je škodo oziroma protipravno ravnanje prijavil inšpekciji), je odpadla. Tudi elektronska pošta predstavnika prvega upravnika S. (priloga B6) ni ustrezen dokaz za dokazovanje protipravnega ravnanja v zvezi s sporno kletjo, saj se na škodo drugih ni mogoče uspešno sklicevati; iz vsebine dopisa namreč izhaja, da je prišlo do zamakanja v letu 2011 v garažah stanovanjskega objekta R. 10 in 4, in ne v stavbi R. 16. Toženec v pritožbi ne pojasni, zaslišanja katerih stanovalcev sodišče ni dovolilo, in tudi ne pove, kako bi izvedba dokaza vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe.

20. Sodišče prve stopnje je pravilno določilo 60 dnevni izpraznitveni rok. Toženec med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni oporekal njegovi dolžini. Določen je v skladu s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1 (ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni). Odpovedni rok, ki v skladu s prvim odstavkom 112. člena SZ-1 ne sme biti krajši od 90 dni, je nekaj drugega kot rok za izselitev.

21. Pritožba neutemeljeno izpodbija tudi stroškovno odločitev. Sodna praksa je že večkrat poudarila, da za obrazložitev odločitve o pravdnih stroških zadošča, da sodišče na stroškovniku, na katerega se v obrazložitvi sodbe ali sklepa sklicuje, označi, katere stroške in v kolikšni višini prizna. V konkretni zadevi se je sodišče prve stopnje sklicevalo na tožnikov stroškovnik na list. št. 90 in na njem označilo, katere stroške je priznalo v določeni višini na podlagi Odvetniške tarife (OT, Ur. l. RS, št. 2/2015). Odločitev o stroških je torej mogoče preizkusiti. Potni stroški za prihod na narok tožnikove odvetnice predstavljajo kilometrino na razdalji M. L. M. in so bili priznani v skladu z 9. in 10. členom OT. Domnevno slabo finančno stanje tožnika pri odločanju o stroških ni upoštevno.

22. Pritožba torej ni utemeljena. Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP).

23. Ker toženec s pritožbo uspel, krije sam svoje stroške pritožbenega postopka. (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP). Tudi tožnik sam nosi svoje stroške odgovora na pritožbo, saj v njem podane navedbe niso bistveno prispevale k odločitvi o pritožbi toženca.

Datum zadnje spremembe:

20.10.2017

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cp 1337/2012
• VSL Sodba I Cp 2140/2018
• VSL sodba II Cp 2994/2014