VSL Sodba II Cp 840/2017

Jedro

Za sklenitev (in odpoved) pogodbe o upravljanju večstanovanjske hiše z več vhodi, ki ima eno ID številko in je etažna lastnina ustanovljena na celi stavbi, mora biti doseženo kvalificirano soglasje večine vseh solastniških deležev na celi stavbi in ne le večine na delu stavbe, ki ima svoj vhod.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 164728/2015 z dne 28. 12. 2015 tudi v prvem in tretjem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnici je naložilo, da tožencu povrne 148,64 EUR stroškov postopka.

2. Tožnica zoper takšno odločitev vlaga pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po Zakonu o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo odločitve tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev sodišču prve stopnje v nov postopek.

V bistvenem navaja, da je iz tožnikovih navedb in dokazil razvidna protispisnost, sploh v točkah 5, 7 ter 13 obrazložitve. Ne drži, da tožnica ni predložila računov dobaviteljev in izkazala plačil zanje. Priložila jih je razdelilniku stroškov in jih obrazložila. Ne drži, da z delom stavbe od 1. 9. 2014 ne upravlja več. Delno izpolnjevanje obveznosti ali neizpolnjevanje obveznosti po računih, ker gre za eno odjemno mesto, bi imelo za posledico prekinitev ali motenje dobav vode, odvoza smeti itd. Sodišče ni obrazložilo, zakaj naj bi bilo protislovno, da svojo aktivno legitimacijo dokazuje s potrdilom upravnega organa M. Sodišče ne pojasni, na katero dejstvo je oprlo odločitev, da del upravniške pogodbe iz leta 2007 za del stavbe od 1. 9. 2014 ne velja več in zato tožencu ni treba plačati vtoževane obveznosti. Datum podpisa druge pogodbe ne pomeni njenega takojšnjega učinkovanja, saj pogodba določa odpovedni rok. Zato ni mogoče preizkusiti, ali je odločitev pravilna - torej kateri (začetni) rok ali pogoj je sodišče vzelo za prenehanje učinkovanja dela stare pogodbe. S tem se ni ukvarjalo. Potrdilo M. z dne 17. 3. 2016 izkazuje, da tožnica ostaja registrirana upravnica stavbe na naslovu B. 1 in B. 2.

3. Toženec je na pritožbo odgovoril. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavani spor je spor majhne vrednosti, v katerem se postopek vodi po določbah 442. do 458. člena ZPP. V tem postopku so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba, izdana v sporih majhne vrednosti, se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodbe torej ni dovoljeno izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, niti zaradi relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

6. V kolikor pritožnica s trditvijo o protispisnosti uveljavlja kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, pritožbeno sodišče opozarja, da gre za kršitev, na katero ne pazi po uradni dolžnosti, ampak samo na zahtevo stranke (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ta mora biti zato obrazložena: pritožnik mora navesti glede katerega odločilnega dejstva obstaja nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sklepa o vsebini listine, ki jo je sodišče vpogledalo in samo listino ter seveda tudi, katera listina to je. Pavšalna trditev o protispisnoti, pri čemer naj bi to posebej veljalo za 5., 7. in 13. točko obrazložitve¹ , tej zahtevi ne zadosti in je zato neupoštevna.

7. Tožnica trdi, da je kot upravnik stavbe B.1 od toženca, ki je etažni lastnik stanovanja v tej nepremičnini, upravičena zahtevati povrnitev stroškov upravljanja in obratovalnih stroškov na podlagi dveh razdelilnikov stroškov, ki sta zapadla v plačilo 28. 10. 2014 in 1. 12. 2014.

8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnica v spornem obdobju, na katerega se nanaša terjatev, ni bila upravnica večstanovanjske stavbe B.1 v ... in ni bila upravičena obračunavati, razdeljevati in izterjevati stroškov upravljanja in obratovanja za to stavbo. Pogodbo o opravljanju upravniških storitev z dne 29. 3. 2007 so namreč sklenili samo lastniki dela stavbe (dela, ki ima vhod na naslovu B. 1, ne pa tudi etažni lastniki dela, ki ima vhod na naslovu B. 2). Ker le del stavbe ne predstavlja samostojne upravljalske enote, tožnica nima pogodbenega temelja za opravljanje storitev upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe na naslovu B. 1. Glede izterjave obratovalnih stroškov je ugotovilo, da tožnica ni bila upravičena plačevati tujih računov niti kot upravnica niti kot poslovodja brez naročila. Poleg tega ni v zadostni meri opredelila (in dokazala), koliko in kdaj je posameznemu dobavitelju plačala iz svojih sredstev in kolikšen del odpade na toženca.

9. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, na katero dejstvo je oprlo odločitev, da del upravniške pogodbe iz leta 2007 od 1. 9. 2014 ne velja več. Sodišče prve stopnje namreč ne ugotavlja, da naj bi pogodbeni temelj (to je pogodba o upravljanju iz leta 2007) nehal veljati, ampak da le-ta sploh ni nastal. Ker sodišče prve stopnje svojega zaključka o neobstoju s strani tožnice zatrjevanega pogodbenega temelja ne utemeljuje na sklenitvi pogodbe z novim upravnikom in posledičnem prenehanju pogodbe s tožnico, je za odločitev o pritožbi nerelevantno tudi to, ali je bila pogodba z novim upravnikom veljavno sklenjena in kdaj je začela učinkovati. S tem vprašanjem se namreč sodišče prve stopnje, glede na materialnopravno presojo, da že pogodba s tožnico ni bila veljavno sklenjena, sploh ni ukvarjalo. Izostanek razlogov o tem zato tudi ne predstavlja smiselno zatrjevane kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Ob upoštevanju dejanske ugotovitve, da je tožnica pogodbo o opravljanju upravniških storitev z dne 29. 3. 2007 sklenil le za del stavbe z ID oznako 000 (to je del, ki ima vhod na naslovu B. 1, ne pa tudi za del, ki ima vhod na naslovu B. 2), na katero je pritožbeno sodišče vezano, je zaključek, da tožnica za opravljanje svojih storitev ni imela veljavnega pogodbenega temelja, tudi materialnopravno pravilen. V sodni praksi² je namreč uveljavljeno stališče, da mora biti za sklenitev (in odpoved) pogodbe o upravljanju večstanovanjske hiše z več vhodi, ki ima eno ID številko in je etažna lastnina ustanovljena na celi stavbi, doseženo kvalificirano soglasje večine vseh solastniških deležev na celi stavbi in ne le večine na delu stavbe, ki ima svoj vhod. Glede na to, da ima (kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje v točki 14) vpis tožnice v register upravnikov le deklaratorno naravo³ in kot tak neobstoja veljavne pogodbe o upravljanju (sklenjene med etažnimi lastniki in upravnikom) ne more sanirati, je nerelevantno tudi sklicevanje na potrdilo upravnega organa M.

11. Čeprav drži, da je tožnica v pripravljalni vlogi z dne 29. 4. 2016 (list. št. 27) res navedla koliko in kdaj je plačala posameznemu dobavitelju, pa tega, kot je tožnici očitalo sodišče prve stopnje, ni dokazala. Že omenjeni vlogi oziroma razdelilniku namreč računov dobaviteljev in dokazil, da je te stroške plačala iz lastnih sredstev, ni priložila. Iz tega razloga je tudi pritožbeno pojasnjevanje, da je bilo plačilo potrebno, ker bi sicer prišlo do motenja dobav, brezpredmetno.

12. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere mora v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 154., 155. in 165. členu ZPP. Pritožnica, saj s pritožbo ni uspela, do njihovega povračila ni upravičena. Ker glede na vsebino odgovora na pritožbo te vloge ni šteti za potreben strošek postopka, enako velja za toženca.

-------------------------------
¹ V točki 5 sodišče povzema navedbe tožnika, v točki 7 navedbe toženca, v točki 13 pa ugotavlja dejansko stanje v zvezi z vpisom etažne lastnine v zemljiško knjigo in kdaj je pogodba o upravljanju veljavno sklenjena.
² Glej na primer odločbi I Cpg 1531/2014 in I Cp 3025/2015.
³ Glej sodbo VS RS X Ips 80/2011.

Datum zadnje spremembe:

20.09.2017

Podobni dokumenti:

• VSL sodba I Cpg 382/2012
• VSL sklep I Cpg 1531/2014
• VSL sodba I Cp 3998/2010