VSL sklep Cst 122/2017

Jedro

Ker je vsebina zemljiške knjige vpis vseh podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, ki so pomembna za pravni promet z nepremičninami, je zemljiška knjiga kot javna knjiga pomemben dejavnik varstva pravnega prometa z nepremičninami. Zato je za prodajo premoženja stečajnega dolžnika, ki ga sestavljajo nepremičnine, relevanten podatek o sestavinah tega premoženja, kot ta izhaja iz zemljiške knjige. Dejstvo, da je z odločbo GU prišlo pri 47 parcelah do združitve z drugimi nepremičninami, je zato lahko relevanten podatek za seznanitev kupca, kaj v naravi predstavlja po zemljiškoknjižnem stanju prodajano premoženje. Sklep o prodaji bo torej moral imeti podatke o prodajanem premoženju, kot so ti vpisani v zemljiški knjigi.

Pogoji dopustnosti poočitve združitve nepremičnin so predvideni prav zaradi ohranitve enakega položaja dosedanjih imetnikov vpisanih pravic.

Pravnega položaja imetnikov v zemljiški knjigi vpisanih pravic odločba GU ne more spreminjati, ne da bi bila zagotovljena ohranitev njihovega položaja.

V kolikšnem delu vrednosti obstoječih parcel po združitvi participirajo združene oziroma pridružene parcele, je za upnike, ki imajo ločitveno pravico na pridruženih parcelah, pomemben podatek za presojo, kakšno mnenje bodo podali glede predlagane prodaje. Brez tega podatka bi bila ločitvenemu upniku le formalno zagotovljena in izvotljena pravica do podaje mnenja o prodaji premoženja, ki je predmet ločitvene pravice po 345. členu ZFPPIPP, saj je z njegovega vidika tako pomanjkljiva ocena vrednosti premoženja vsebinsko prazna.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citiranim sklepom je prvostopenjsko sodišče odločilo o prodaji poslovnega kompleksa A na območju k. o. 000, ki obsega:

- stavbe z ID objekta:

primarna drobilnica (ID objekta 1), sekundarna drobilnica (ID objekta 2), terciarna drobilnica (ID objekta 3), garderobe, pisarne in delavnica (ID objekta 4), silosi za tampon I in pesek, klasirnica za tampon II in skladišče rezervnih delov drobilnice (ID objekta 5), deponija tampona (ID objekta 6), tehtnica (ID objekta 7), skladišče razstreliva z ograjenim vhodom (objekt ni geodetsko odmerjen) delavnici za vzdrževanje mobilne mehanizacije (ID objekta 8) in trafo postaja (ID objekta 9), skupna izmera površine 1.469,60 m2

- parcele z ID: 000, …, skupna izmera površine 483.130,50 m2

tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, izklicna cena določi v višini 7.500.000,00 EUR, varščina pa se določi v višini 10 % izklicne cene.

2. Zoper navedeni sklep se je pravočasno pritožil upnik V. d. o. o. „iz vseh pritožbenih razlogov“ in predlagal razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v nov postopek.

3. V odgovoru na pritožbo je upraviteljica predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ni sporno, da je predmet prodaje izpodbijanega sklepa poslovni kompleks kamnolom A kot poslovna celota, v tem sklepu pa je prvostopenjsko sodišče navedeni predmet prodaje konkretiziralo z navedbo identifikacij objektov in parcel, ki sestavljajo kompleks kamnoloma A. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, je prvostopenjsko sodišče sprejelo upraviteljičin predlog prodaje navedenega kompleksa, v katerem je upraviteljica izhajala iz podatkov zemljiškega katastra kot stvarne evidence zemljišč o velikosti, vrsti rabe in legi ter parcelni številki zemljišč, ker navedeni katastrski podatki odražajo stanje v naravi. Pri tem ni sporno, da katastrsko stanje zemljišč, ki jih obsega kompleks kamnoloma, ni usklajeno z zemljiškoknjižnim stanjem, ker v katastru ni navedenih 47 parcel, ki so sestavljale kompleks kamnoloma in na katerih je v zemljiški knjigi kot lastnik še vedno vpisan stečajni dolžnik, kot ločitveni upnik pa pritožnik. Tudi ni dvoma, da je do te situacije prišlo zaradi odločbe Geodetske uprave Žalec št. 4532/32/94 z dne 22. 3. 1994 (v nadaljevanju GU), po kateri je bilo navedenih 47 parcel združenih z drugimi nepremičninami, ta odločba pa v zemljiški knjigi ni bila izvršena.

6. Ker je vsebina zemljiške knjige vpis vseh podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, ki so pomembna za pravni promet z nepremičninami, je zemljiška knjiga kot javna knjiga pomemben dejavnik varstva pravnega prometa z nepremičninami. Zato je za prodajo premoženja stečajnega dolžnika, ki ga sestavljajo nepremičnine, relevanten podatek o sestavinah tega premoženja, kot ta izhaja iz zemljiške knjige. Dejstvo, da je z odločbo GU prišlo pri 47 parcelah do združitve z drugimi nepremičninami je zato lahko relevanten podatek za seznanitev kupca, kaj v naravi predstavlja po zemljiškoknjižnem stanju prodajano premoženje. Sklep o prodaji bo torej moral imeti podatke o prodajanem premoženju, kot so ti vpisani v zemljiški knjigi. Le tako bo v celoti mogoč tudi zemljiškoknjižni prenos tega premoženja po sklenitvi prodajne pogodbe in plačilu kupnine (četrti odstavek 343. člena v zvezi z drugim in tretjim odstavkom 342. člena ZFPPIPP). Pri tem zemljiškoknjižno stanje ni pomembno le zaradi prenosa lastninske pravice na kupca, pač pa tudi zaradi posledic prodaje premoženja, ki je obremenjeno s hipotekami. S plačilom kupnine za premoženje, ki je predmet prodajne pogodbe, zastavna pravica preneha (1. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP), iz kupnine pa se oblikuje posebna razdelitvena masa za poplačilo ločitvenih upnikov (prvi odstavek 371. člena ZFPPIPP. Pritožnik zato utemeljeno opozarja, da je namen povezanosti obeh evidenc zemljiškega katastra in zemljiške knjige v njuni usklajenosti in s tem zagotovljeni varnosti pravnega prometa z nepremičninami.

7. Odločba GU, kot je bilo že ugotovljeno, ni bila izvedena v zemljiški knjigi, poočitev združitve nepremičnin v zemljiški knjigi pa je po tretjem odstavku 115. člena ZZK-1 dovoljena le: 1) če so predmet združitve zemljiške parcele ali posamezni deli stavbe v etažni lastnini in 2) če je širši pravni položaj vseh nepremičnin, ki se zaradi združitve izbrišejo, enak, razen glede morebitnih stvarnih služnosti, vpisanih samo pri osnovnem pravnem položaju posamezne nepremičnine. Ti pogoji dopustnosti poočitve združitve nepremičnin so predvideni prav zaradi ohranitve enakega položaja dosedanjih imetnikov vpisanih pravic. Izhajajoč iz tega namena, navedene določbe ZZK-1 se pokaže, da si prvostopenjsko sodišče in upraviteljica zmotno razlagata posledice neusklajenosti podatkov zemljiškega katastra in zemljiške knjige. Zmotno menita, da so z odločbo GU združene parcele nehale obstajati in da zato ne morejo biti predmet prodaje, ker so neobstoječe. Iz upraviteljičinega odgovora na pritožbo celo izhaja, da se bodo izločile iz premoženja stečajnega dolžnika ne glede na to, da so bile na njih priznane ločitvene pravice. Niti prvostopenjsko sodišče niti upraviteljica pa ne pojasnita, kako je zagotovljena ohranitev pritožnikove ločitvene pravice. Pravnega položaja imetnikov v zemljiški knjigi vpisanih pravic namreč odločba GU ne more spreminjati, ne da bi bila zagotovljena ohranitev njihovega položaja.

8. Pritožnik zato utemeljeno izpostavlja, da zgolj z navedbo nepremičnin (ki predstavljajo kompleks kamnoloma) po katastrskem stanju, ne da bi bile v izreku izpodbijanega sklepa opredeljene nepremičnine po zemljiškoknjižnem stanju, predmet prodaje zaradi neusklajenosti katastrskega in zemljiškoknjižnega stanja ni ustrezno jasno opredeljen, zaradi česar je tudi po presoji pritožbenega sodišča podana bistvena postopkovna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP.

9. Pred prodajo premoženja stečajnega dolžnika mora upravitelj pridobiti oceno vrednosti premoženja (prvi odstavek 327. člena ZFPPIPP). Če je predmet ocene vrednosti premoženje, ki je poslovna celota, mora pooblaščeni ocenjevalec izdelati: 1) oceno vrednosti za vsako stvar ali drugo premoženje, ki je vključeno v poslovno celoto, na podlagi tržne vrednosti in likvidacijske vrednosti v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti določenimi z zakonom, ki ureja revidiranje in 2) oceno vrednosti poslovne celote ob predpostavki poslujočega podjetja v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti, določenimi z zakonom, ki ureja revidiranje (četrti odstavek 327. člena ZFPPIPP).

10. Pritožbeno sodišče ne soglaša z razlogovanjem prvostopenjskega sodišča, da sta obe cenitvi po četrtem odstavku 327. člena ZFPPIPP namenjeni le presoji, ali je mogoče s prodajo funkcionalne celote doseči višjo ceno kot s prodajo posameznih delov te celote oziroma posamezne stvari, torej v zasledovanju načela čimboljšega poplačila upnikov. Kadar se prodaja premoženje kot poslovna celota, ki sestavlja del premoženja, na katerem obstoje ločitvene pravice in del premoženja neobremenjenega z njimi, ni mogoča razmejitev, kolikšen del kupnine je treba nameniti razdelitvi posebne razdelitvene mase in kolikšen za razdelitev splošne razdelitvene mase, če je izdelana le cenitev vrednosti poslovne celote ob predpostavki poslujočega podjetja. Odgovor na izpostavljeno vprašanje zato lahko da cenitev vrednosti vsake stvari ali drugega premoženja, ki sestavlja poslovno celoto. Tako se pokaže, da obe cenitvi nista namenjeni le presoji za upnike najugodnejšega obsega prodaje (kot poslovne celote ali po posameznih delih), pač pa tudi varovanju interesa ločitvenega upnika, da iz premoženja, ki je predmet ločitvene pravice, prejme prednostno plačilo svoje terjatve v največjem možnem delu. Ta njegov interes mu zakon priznava z obveznostjo sodišča, da si pred prodajo pridobi mnenje ali soglasje ločitvenega upnika (drugi odstavek 345. člena ZFPPIPP). Da pa bi ločitveni upnik svoj pravovarstveni interes s podajo mnenja ali soglasja lahko izkoristil, mora biti iz cenitve jasno razvidno, kolikšna je vrednost premoženja, na katerem ima ločitveni upnik pravico do prednostnega poplačila iz tega premoženja pred ostalimi upniki.

11. Prvostopenjsko sodišče pa je pred izdajo izpodbijanega sklepa razpolagalo tako s cenitvijo kamnoloma kot poslovne celote (pritožbeno sodišče jo bo poimenovalo tako kot sodišče prve stopnje in pritožnik kot Poročilo 1), kot tudi s cenitvijo vrednosti posameznih nepremičnin, ki to poslovno celoto sestavljajo (po sodišču prve stopnje in pritožniku poimenovan kot Poročilo 2). Pritožnik sicer Poročilu 2 neutemeljeno oporeka nepravilnost, ker naj bi ne upoštevalo, da gre za nepremičnine, ki sestavljajo kamnolom in torej ne po najbolj racionalni rabi. Cenitev po posameznih nepremičninah, ki sestavljajo kamnolom, se opravi ločeno za vsako nepremičnino posebej in ob predpostavki, da se tudi ločeno prodaja, zato je tudi zmotno stališče pritožnika, da bi morala cenilka cenitev opraviti upoštevaje da gre za nepremičnino, ki je sestavni del kamnoloma. Tak status nepremičnine je namreč stvar cenitve skupnega premoženja, ki predstavlja poslovno celoto in ga je cenilka upoštevala v Poročilu 1.

12. Poročilo 2 izhaja iz katastrskega stanja parcel, torej že po katastrsko (ne pa zemljiškoknjižno) izvedeni združitvi parcel po odločbi GU. Vse parcele, ki jih katastrsko stanje ne evidentira več in so bile združene z že obstoječimi parcelami, so bile po novem stanju spremenjene v meritvi in nobena ni nastala na novo, kot izhaja iz izrednega poročila upraviteljice št. 35 z dne 4. 1. 2016. Obstoječim parcelam, ki predstavljajo novo katastrsko stanje po združitvi, se je torej substanca zaradi združitve spremenila. Cenitev (po združitvi) novega stanja parcel torej nujno zajema tudi cenitev parcel, ki so po katastrskem stanju neobstoječe zaradi združitve. V kolikšnem delu vrednosti obstoječih parcel po združitvi participirajo združene oziroma pridružene parcele, pa je za upnike, ki imajo ločitveno pravico na pridruženih parcelah, pomemben podatek za presojo, kakšno mnenje bodo podali glede predlagane prodaje. Brez tega podatka bi bila ločitvenemu upniku le formalno zagotovljena in izvotljena pravica do podaje mnenja o prodaji premoženja, ki je predmet ločitvene pravice po 345. členu ZFPPIPP, saj je z njegovega vidika tako pomanjkljiva ocena vrednosti premoženja vsebinsko prazna. Pritožbeno sodišče zato soglaša s pritožnikom, da mu je zaradi pomanjkljive ocene vrednosti premoženja, ki sestavlja poslovni kompleks kamnolom (Poročilo 2) kršena pravica do izjave po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP. Pritožbeno sodišče nadalje ne dvomi, da ocene vrednosti združenih (pridruženih) parcel, na katerih po zemljiškoknjižnem stanju pritožnik črpa svojo pravico do ločenega poplačila, ne bi bilo mogoče izdelati. Kot je navedla upraviteljica v izrednem poročilu št. 35, so bile namreč obstoječe parcele zaradi združitve po katastrskem stanju spremenjene le v meritvi, zato ne bi smel biti problem ugotovitve prispevka pridružene parcele k izmeri obstoječe parcele.

13. Spričo obrazloženega je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP.

Datum zadnje spremembe:

22.05.2017

Podobni dokumenti:

• VSL Sklep Cst 178/2020
• VSL sklep Cst 179/2022
• VSL sklep Cst 276/2015