<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

VSL

sodba I Cp 2458/2010

Sodišče:Višje sodišče v Ljubljani
Oddelek:Civilni oddelek
ECLI:ECLI:SI:VSLJ:2010:I.CP.2458.2010
Evidenčna številka:VSL0062911
Datum odločbe:25.08.2010
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:soglasje - vlaganja - najemna pogodba - poslovni prostor - solidarna obveznost - deljiva obveznost - neupravičena obogatitev

Jedro

V vtoževanem obdobju je obstajala najemna pogodba, ki je toženko zavezovala k plačevanju najemnine, vendar pa je bila toženka upravičena uporabljati poslovni prostor za dogovorjeno najemnino samo ob souporabi, zaradi česar je treba šteti, da najemna pogodba ne predstavlja pravnega temelja za to, da toženka za dogovorjeno najemnino uporablja celoten poslovni prostor sama/izključno. V taki situaciji pa je treba uporabiti 219. člen ZOR, saj je imela toženka s takšno (izključno) uporabo poslovnega prostora korist, tožeča stranka pa je bila prikrajšana.

Izrek

I.

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni tako, da se v celoti pravilno glasi:

„1. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini:

- glavnica 147.536,00 SIT, sedaj 615,66 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 147.536,00 SIT, sedaj 615,66 EUR,

- glavnica 150.205,70 SIT, sedaj 626,80 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 150.205,70 SIT, sedaj 626,80 EUR,

- glavnica 151.557,55 SIT, sedaj 632,44 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 151.557,55 SIT, sedaj 632,44 EUR,

- glavnica 152.315,34 SIT, sedaj 635,60 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 152.315,34 SIT, sedaj 635,60 EUR,

- glavnica 152.924,60, sedaj 638,14 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 152.924,60 SIT, sedaj 638,14 EUR,

- glavnica 154.759,69 SIT, sedaj 645,80 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 154.759,69 SIT, sedaj 645,80 EUR,

- glavnica 161.046,44 SIT, sedaj 672,03 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 161.046,44 SIT, sedaj 672,03 EUR,

- glavnica 163.301,09 SIT, sedaj 681,44 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 163.301,09 SIT, sedaj 681,44 EUR,

- glavnica 165.260,70 SIT, sedaj 689,62 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 165.260,70 SIT, sedaj 689,62 EUR

- glavnica 165.425,96 SIT, sedaj 690,31 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 165.425,96 SIT, sedaj 690,31 EUR.

2. Ugotovi se, da ne obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini:

- glavnica 134,30 SIT, sedaj 0,56 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 134,30 SIT, sedaj 0,56 EUR,

- glavnica 886,45 SIT, sedaj 3,70 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 886,45 SIT, sedaj 3,70 EUR,

- glavnica 1.500,66 SIT, sedaj 6,26 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 1.500,66 SIT, sedaj 6,26 EUR,

- glavnica 1.660,90 SIT, sedaj 6,93 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 1.660,90 SIT, sedaj 6,93 EUR,

- glavnica 444,31 SIT, sedaj 1,85 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 444,31 SIT, sedaj 1,85 EUR,

- glavnica 1.587,06 SIT, sedaj 6,63 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 1.587,06 SIT, sedaj 6,63 EUR,

- glavnica 145,41 SIT, sedaj 0,61 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 145,41 SIT, sedaj 0,61 EUR,

- glavnica 473,80 SIT, sedaj 1,98 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 473,80 SIT, sedaj 1,98 EUR,

- glavnica 2.297,04 SIT, sedaj 9,59 EUR in zakonskih zamudnih obresti od tega zneska v višini 2.297,04 SIT, sedaj 9,59 EUR.

3. Ugotovi se, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 6.527,85 EUR.

4. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2001/03504 z dne 20. 4. 2001 ostane v 1. točki izreka v veljavi za znesek glavnice

1.564.333,57 SIT, sedaj 6.527,85 EUR in za zakonske zamudne obresti v skupnem znesku 1.564.333,57 SIT, sedaj 6.527,85 EUR.

Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2001/03504 z dne 20. 4. 2001 se razveljavi v 1. točki izreka za znesek glavnice 9.129,93 SIT, sedaj 38,10 EUR in za zakonske zamudne obresti v skupnem znesku 9.129,93 SIT, sedaj 38,10 EUR in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne.

5. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške, nastale v postopku pred sodiščem prve stopnje, v znesku 979,04 EUR, v 15 dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev te obveznosti do plačila.“

II

.

V preostalem delu se pritožba tožeče stranke in v celoti pritožba tožene stranke zavrneta in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pritožbene stroške v znesku 309,00 EUR, v 15 dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev te obveznosti do plačila.

Obrazložitev

:

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v skupnem znesku 782.464,48 SIT, sedaj

3.265,17 EUR in zakonskih zamudnih obresti v višini 782.464,48 SIT, sedaj 3.265,17 EUR, kot izhaja iz 1. točke izreka sodbe in je v tem delu sklep o izvršbi ohranilo v veljavi, kot izhaja iz prvega odstavka 4. točke izreka sodbe; nadalje je ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v skupnem znesku 790.998,52 SIT, sedaj 3.300,78 EUR in zakonskih zamudnih obresti v znesku 790.998,52 SIT, sedaj 3.300,78 EUR, kot izhaja iz 2. točke izreka sodbe in je v tem delu sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo, kot izhaja iz drugega odstavka 4. točke izreka. V 3. točki izreka pa je ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v znesku 6.503,34 EUR. Odločilo je še, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje pravdne stroške (5. točka izreka sodbe).

Zoper navedeno sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožeča stranka se pritožuje zoper 2., drugi odstavek 4. in 5. točko izreka sodbe iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da ugotovi, da obstoji tudi terjatev tožeče stranke do tožene stranke iz 2. točke izreka sodbe in ugodi preostalemu delu tožbenega zahtevka ter odloči, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati njene pravdne stroške skupaj s pripadajočimi obrestmi oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, razveljavi sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje; toženi stranki pa naloži tudi plačilo pritožbenih stroškov tožeče stranke skupaj s pripadki. Ni pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je prišlo v soglasju med tožečo stranko, toženko in V.Š. oz. A.Š. do spremembe najemne pogodbe glede osebe najemnika in da je v ostalem delu ostala pogodba nespremenjena, to pa zato, ker je bila taka sprememba realizirana s strani vseh pogodbenih strank. Dejstvo je, da nova najemna pogodba ali aneks k stari pogodbi, v kateri naj bi se določilo, da je V.Š. nova najemnica, ni bila nikoli sklenjena v pisni obliki. Zgolj sklep Komisije za oddajanje poslovnih prostorov v najem, pa ne more nadomestiti sklenitve pisne pogodbe. Ker torej pisne pogodbe ni bilo, pogodba ni bila veljavno sklenjena. Tega pa ne more nadomestiti realizacija pogodbe. Po odpovedi pogodbe s strani A.Š., je bila edina najemnica toženka. Kolikor je V.Š. prostore uporabljala, jih je uporabljala brez pravne podlage. Nadalje ne drži zaključek sodišča, da s pogodbo ni bila dogovorjena solidarna obveznost obeh najemnikov. Da je šlo za solidarno obveznost, izhaja iz pogodbe, kjer je beseda najemnik napisana v ednini in ne more biti v dvojini. Iz vsebine pogodbe nadalje tudi ne izhaja, da bi šlo za dva najemnika, za katera bi morebiti veljale različne pravice in dolžnosti. To, da sta A.Š. in toženka v najemnem razmerju nastopala kot en najemnik, izhaja tudi iz tega, da je tako v pogodbi kot tudi v aneksu, tam kjer je uporabljana besedna zveza pogodbeni stranki, povsod uporabljena dvojina in ne morebiti množina ter iz tega, da je v aneksu določeno, da je aneks sestavljen v 4 izvodih, pri čemer prejeme vsaka pogodbena stranka 2 izvoda. Ker je torej šlo le za dve pogodbeni stranki, ne more biti pravilna ugotovitev sodišča, da naj bi bila obveznost plačevanje najemnine deljiva. Poleg tega pa tudi v pogodbi in

aneksu nikjer ni določeno,da naj bi polovico najemnine plačevala S.D., polovico pa A.Š.. Kljub temu da nikjer ni izrecno navedeno, da gre za solidarno obveznost glede plačevanja najemnine, glede na samo vsebino pogodbe in aneksa taka označba niti ni bila in ni nujna, saj je v pogodbi sicer formulacija sprejete obveznosti takšna, da iz nje jasno sledi solidarna zaveza. Ugotovitve sodišča o tem, da gre za deljivo obveznost, so zato nepravilne in v nasprotju s samo vsebino pogodbe in aneksa. Povsem irelevantno pa je tudi, da je toženka na zaslišanju izpovedala, da solidarna obveznost ni bila dogovorjena. Tožeča stranka je namreč ves čas vztrajno trdila, da iz same vsebine najemne pogodbe in aneksa izhaja, da gre za solidarno obveznost. Ne strinja se nadalje tudi z zaključkom sodišča, da tožeča stranka ni zatrjevala, da bi se dogovor glede obveznosti plačila najemnine po odhodu V.Š. spremenil. Tožeča stranke ne ve, kaj naj bi sploh zatrjevala o tem, da naj bi prišlo do drugačnega dogovora, saj namreč iz pogodbe in aneksa izhaja solidarna obveznost obeh najemnikov za plačevanje najemnine ter drugih obveznosti po tej pogodbi in zato ni bil potreben nikakršen dogovor po odhodu A.Š. in V.Š., saj je celotna obveznost plačila najemnine prešla na toženko, s katero je bila edino sklenjena najemna pogodba. Sodišče pa je glede na zgoraj navedeno nadalje nepravilno zaključilo, da je toženka imela po odhodu V.Š. pravico uporabljati celotni prostor, ne da bi bila zato dolžna plačevati višjo najemnino. Nikoli ni prišlo do spremembe pogodbe glede najemnine, saj je bil ta znesek vedno v pogodbi in aneksu določen kot en znesek in ne morebiti kot dva zneska, katera bi morala plačevati najemnika. Vsekakor pa je toženka s tem, ko je dva oziroma tri mesece po odhodu V.Š. plačevala celotno najemnino, potrdila, da gre za solidarno obveznost. Poleg tega je toženka zavračala račune iz drugih razlogov in ne iz razloga, ker bi bila dolžna plačevati le polovico najemnine. Opozarja še, da je toženka z uveljavljanjem pobotnega ugovora priznala celotno vtoževano terjatev tožeče stranke, zaradi česar bi moralo sodišče v celoti ugoditi zahtevku tožeče stranke, po tem ko je ugotovilo, da terjatev toženke obstoji. Podredno pa opozarja še na drugo pravno podlago za njen tožbeni zahtevek. Če bi držale navede sodišča, da naj bi bila toženka dolžna plačevati le polovico najemnine, to pomeni, da bi s tem plačevala najemnino le za polovico prostora. Za preostali del prostora pa naj ne bi bila dolžna plačevati ničesar. Vendar v takem primeru toženka tudi ni imela podlage za uporabo druge polovice poslovnega prostora, saj, v kolikor bi veljalo, da je bila obveznost deljiva, to vsekakor pomeni, da je bil tudi prostor razdeljen na dva dela in da tako za drugo polovico toženka vse od odpovedi pogodbe s strani A.Š. ni imela nobene pravne podlage zato, da bi ta prostor lahko zasedala. V takem primeru je zato treba upoštevati določbe o neupravičeni obogatitvi in na tej podlagi ugotoviti, da je toženka dolžna plačati za drugo polovico prostora uporabnino, in sicer v enaki višini, kot je sicer najemnina za ta prostor. Priglaša pritožbene stroške.

Tožena stranka se pritožuje zoper 1., 3., prvi odstavek 4. in 5. točko izreka sodbe prav tako iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter ugotovi obstoj terjatve tožene stranke

do tožeče stranke v višini 6.503,34 EUR ter sklep o izvršbi v celoti razveljavi v 1. točki, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške postopka s pripadajočimi obrestmi, podrejeno pa, da pritožbi ugodi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Strinja se z zaključkom sodišča, da vlaganja, ki ne predstavljajo tistih, ki bi neposredno bremenila najemodajalca po določbah od 14. do 17. člena Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), še niso zastarana. Od leta 2005 dalje ima tako tožena stranka pobotni ugovor, saj je nesporno, da sta tožena stranka in A.Š. vlaganja izvršila in tudi v celoti plačala. Tožeča stranka v letu 1989, ko so se izvrševala vlaganja, ni spoštovala zahtevane obličnosti bodisi pri sklepanju najemnih pogodb bodisi pri sklepanju aneksov k tem pogodbam, kot tudi ne pri izdaji izrecnega soglasja k adaptaciji. Pravno nesprejemljivo je stališče sodišča, ko po eni strani navede, da kljub zakonski normativi obličnosti meni, da je bilo med strankama razmerja doseženo soglasje po spremembi pogodbe, ne glede na to, da sprememba pogodbe ni bila zapisana v pisni obliki, ter da so stranke določila iz najemne pogodbe realizirale (to stališče je za toženko spremenljivo), po drugi strani pa se zgolj omeji na pisno izjavo najemodajalca k vlaganjem. Takšno stališče je kontradiktorno, še posebej zato, ker izpovedbe toženke tožeča stranka ni v ničemer izpodbijala, niti je ni na naroku prerekala. Tako toženka kot A.Š. sta soglasje s strani pravne prednice pridobila. Tožeča stranka je bila na nek način celo vesela, da se bodo adaptacije izvršile, saj sama takrat ni imela sredstev za adaptiranje. Toženka je podala svojo izpovedbo na sodišču, bila je opozorjena na posledice krive izpovedbe, zato sodišče nima razlogov o tem, zakaj ji ni verjelo. Bistveno pa je tudi, da poslovni prostor ni imel uporabnega dovoljenja, katero je predpogoj za opravljanje določene dejavnosti. Poleg tega sodišče ni obrazložilo razlogov, zakaj tožena stranka ni uspela s pobotnim ugovorom, glede na trditveno podlago, da je tožeča stranka z vlaganji neposredno obogatena. Tožeča stranka je bila z vlaganji seznanjena v letu 1999 in 2000, ko je podpisala elaborata, iz katerih je razvidno, v kakšnem stanju je sporni poslovni prostor in njegove izmere. Izmere so drugačne kot po najemni pogodbi, vendar tožeča stranka k temu ni imela nobenih pripomb. Glede na navedeno je povsem nezakonito, da sodišče ni izvajalo dokaza z izvedencem gradbene stroke, kateri bi z lahkoto ugotovil, da je tožeča stranka na račun vlaganj veliko pridobila. Sodba je tako pomanjkljiva, saj ne vsebuje razlogov v tej smeri in se zato ne more preizkusiti.

Tožeča stranke je na pritožbo tožene stranke odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba tožeče stranke je delno utemeljena, pritožba tožene stranke pa je v celoti neutemeljena.

O pritožbi tožeče stranke:

Neutemeljeni so pritožbeni očitki, s katerimi tožnica izpodbija zaključek

sodišča prve stopnje, da je prišlo v soglasju s tožnico, toženko, A.Š. in V.Š. do spremembe najemne pogodbe z dne 3. 7. 1989 glede osebe najemnika, ki ni bil več A.Š., pač pa V.Š.. Res je sicer, kot opozarja pritožba, da ZPSPP določa, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena v pisni obliki, sicer je brez veljave, pri čemer velja na podlagi 67. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) ta zahteva zakona tudi za njene poznejše spremembe. Vendar pa je sodišče prve stopnje, ki navedene zahteve zakona ni spregledalo, kljub temu da v konkretnem primeru sprememba najemne pogodbe ni bila sklenjena v pisni obliki, na podlagi teorije o realizaciji (73. člen ZOR) pravilno zaključilo, da je prišlo do veljavne spremembe pogodbe, saj je bila sprememba pogodbe v pretežnem delu realizirana. Ob tem je po oceni pritožbenega sodišča tudi pravilno presodilo, da upoštevanje opisane spremembe najemne pogodbe ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je pisna oblika predpisana. Da je prišlo do realizacije ustne spremembe najemne pogodbe, pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo ne samo na podlagi sklepa Komisije za oddajanje poslovnih prostorov v najem, iz katerega izhaja, da je tožeča stranka sprejela odpoved najemne pogodbe s strani A.Š. in hkrati odločila, da bo z njegovo ženo V.Š. in toženko sklenila novo najemno pogodbo, ki res, kot pravilno opozarja pritožba, ne more nadomestiti pisne pogodbe, temveč tudi na podlagi izpovedbe toženke, ki je med drugim izpovedala, da je V. Š. po odpovedi pogodbe s strani A.Š. uporabljala poslovni prostor namesto njega. Res je tudi, da omenjeni sklep Komisije ni bil realiziran (nova pogodba ni bila sklenjena tako, kot je bilo določeno s sklepom), na kar opozarja pritožba, vendar pa to še ne pomeni, da ni prišlo s strani tožeče stranke, toženke in V.Š. do realizacije ustne spremembe obstoječe najemne pogodbe. Glede na vse navedeno tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami s katerimi vztraja na stališču, da sprememba najemne pogodbe bi bila neveljavna, ker ni bila sklenjena v pisni obliki.

Pritožbeno sodišče se nadalje v celoti strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da s sporno najemno pogodbo v zvezi z aneksom z dne 20. 6. 1994 ni bila glede plačila najemnine dogovorjena solidarna obveznost ter da sta bila zato najemnika dolžna plačevati najemnino v enakih delih, to pomeni vsak 1/2. Navedeni zaključek je sodišče prve stopnje sprejelo na podlagi pregleda vsebine sporne najemne pogodbe, ki je glede obveznosti plačila najemnine povsem jasna, zaradi česar razlaga volje ni bila potrebna, in nikjer ne določa solidarne obveznosti. Tožeča stranka sicer v pritožbi vztraja, da je bila dogovorjena solidarna obveznost, vendar pritožbeno sodišče njenemu stališču ne more pritrditi. Res je sicer, da je bila v najemni pogodbi uporabljena beseda najemnik v ednini, kar je ugotovilo že sodišče prve stopnje, ter da je v pogodbi zapisano, da gre le za dve pogodbeni stranki (in ne morebiti tri) in da je bil aneks sestavljen v 4 izvodih, od katerega je prejela vsaka pogodbena stranka 2 izvoda, vendar pa to ne pomeni, da sta zato toženka in A.Š. (in kasneje V.Š.) nastopala kot en najemnik in da je zato šlo pri najemnini za solidarno obveznost, kar skuša prikazati tožnica. Dejstvo je, da sta bila na strani

najemnika dva subjekta, pri čemer zgolj iz zapisa besede najemnik v ednini še ni mogoče sklepati, kakšne so bile njune pravice in dolžnosti. Kljub temu da sta bili na strani najemnika dve osebi in je torej šlo na strani najemnika za dvoosebno razmerje, pa sta bili pogodbeni stranki dve, tako kot to izhaja iz najemne pogodbe, in sicer: stranka, ki je poslovni prostor oddala v najem, in stranka, ki se je zavezala za najeti poslovni prostor plačevati najemnino. Prav zaradi tega, ker sta bila na strani pogodbene stranke, ki je najela poslovni prostor, dva subjekta, pa je moralo sodišče prve stopnje ob upoštevanju določb ZOR ugotavljati, ali je bila obveznost plačevanja najemnine solidarna ali deljena. To, da je bila obveznost deljiva oziroma deljena, pa je, kot je bilo že navedeno, pravilno ugotovilo na podlagi jasne vsebine določb same najemne pogodbe, iz katere ni nikjer izhajalo (jasna določila pogodbe, pa se uporabljajo tako, kot se glasijo – prvi odstavek 99. člena ZOR), da bi šlo za solidarno obveznost, kot zmotno meni pritožba. Tožnici je treba še pojasniti, da zmotno meni, da je treba v konkretnem primeru šteti, da gre za solidarno obveznost, tudi zato, ker v pogodbi ni izrecno določeno, da naj polovico najemnine plačuje toženka, polovico pa A.Š.. Deljive obveznosti, kar je konkretna obveznost plačevanja najemnine v denarju, so namreč načeloma deljene, drugačno rešitev pa lahko predvidi zakon ali stranke same. Navedeno pa pomeni, da bi se morale stranke izrecno dogovoriti, da je obveznost plačevanja najemnine solidarna, če bi želele izpodbiti domnevo, da je denarna obveznost deljena. Zaključka sodišča prve stopnje, da z najemno pogodbo ni bila dogovorjena solidarna obveznost, pa tožnica tudi ne more ovreči s sklicevanjem, na sicer ugotovljeno dejstvo, da je toženka po odhodu V.Š. dva ali tri mesece plačevala celotno najemnino, s čimer naj bi potrdila, da gre za solidarno obveznost. Za presojo, kakšna obveznost je bila dogovorjena, je bistvena le vsebina pogodbe, če je seveda ta jasna, kar v konkretnem primeru je, in ne morebiti okoliščina, kako je posamezen dolžnik po sklenitvi pogodbe pogodbeno dogovorjeno obveznost dejansko izpolnjeval. Iz enakega razloga pa v tej zvezi tudi ne more biti pravno odločilno dejstvo, zakaj je toženka zavračala račune iz naslova najemnine (torej, ali zato, ker je bila dolžna plačevati le polovico najemnine in ne celotno, kot ji jo je zaračunavala tožnica, ali iz kakšnih povsem drugih razlogov). Glede na to, da je bila obveznost plačevanja najemnine po najemni pogodbi torej deljena in da sprememba pogodbe glede plačevanja najemnine po odhodu A.Š. oziroma V.Š. ni bila dokazana, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnica na podlagi najemne pogodbe upravičena terjati od toženke le ½ s pogodbo dogovorjene najemnine.

Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek, da je tožena stranka z uveljavljanjem pobotnega ugovora terjatev tožnice priznala. Toženka je sicer podala ugovor procesnega pobota, vendar pa to ni bil njen edini oziroma primarno uveljavljanji ugovor, saj je toženka ves čas ugovarjala tožbenemu zahtevku tako po temelju kot tudi po višini. Glede na navedeno ni mogoče šteti, da je toženka v tej pravdi priznala oziroma pripoznala terjatev tožeče stranke.

Strinja pa se pritožbeno sodišče s pritožbo, da bi moralo sodišče prve stopnje, glede na ugotovitev, da je šlo za deljivo oziroma deljeno obveznost plačevanja najemnine in glede na to, da je toženka v vtoževanem obdobju uporabljala sama celoten poslovni prostor (toženka je uporabljala sama celoten poslovni prostor že po odhodu V.Š. med notarje), ugoditi tožbenemu zahtevku, s katerim je tožnica vtoževala plačilo druge polovice najemnine, na podlagi pravil o neopravičeni obogatitvi. Res je sicer, kot pravilno navaja sodišče prve stopnje, da je v vtoževanem obdobju obstajala najemna pogodba, ki je toženko zavezovala k plačevanju najemnine, vendar pa je bila toženka upravičena uporabljati poslovni prostor za dogovorjeno najemnino (za ½ skupnega zneska najemnine) samo ob souporabi, zaradi česar je treba šteti, da najemna pogodba ne predstavlja pravnega temelja za to, da toženka za dogovorjeno najemnino uporablja celoten poslovni prostor sama oziroma izključno. V taki situaciji pa je treba uporabiti po oceni pritožbenega sodišča določbo 219. člena ZOR, saj je imela toženka s takšno (izključno) uporabo poslovnega prostora, ki je last tožeče stranke, korist, tožeča stranka pa je bila prikrajšana. Korist toženke je bila v tem, da je za najemnino, ki je bila dogovorjena za souporabo (za eno polovico skupnega zneska najemnine), izključno oziroma sama uporabljala celotni poslovni prostor. Po sodni praksi je nadomestilo za korist od uporabe (tako imenovana uporabnina) enako znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar (primerjaj II Ips 533/2001, II Ips 395/2003). Glede na splošno znano dejstvo, da najemnina, ki je bila dogovorjena z najemno pogodbo in katere višino je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi (višina najemnine niti ni predmet pritožbenega izpodbijanja), ne presega zneska povprečne tržne najemnine za uporabljani poslovni prostor v izmeri 84,53 m2, ki se nahaja na C 7, v spornem obdobju, pritožbeno sodišče ocenjuje, da je tožeča stranka upravičena tudi do plačila druge polovice skupnega zneska najemnine za posamezen vtoževan mesec in ne samo do (ene) polovice, kot je odločilo sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbi tožeče stranke ugodilo (pritožbeno sodišče ni ugodilo celotni pritožbi, glede na to, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka, razen za mesec julij 1999, vtoževala višjo najemnino, kot je bila dolgovana – glej razloge izpodbijane sodbe na strani 18 in 19, kar pomeni, da tožbeni zahtevek ni v celoti utemeljen, kljub temu, da je tožeča stranka upravičena tudi do plačila druge polovice najemnine) in ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke do tožene stranke v skupnem znesku 1.564.333,57 SIT, sedaj 6.527,85 EUR (mesečni zneski najemnin so razvidni iz I/1. točke izreka sodbe pritožbenega sodišča) in zakonskih zamudnih obresti v višini 1.564.333,57 SIT, sedaj 6.527,85 EUR in v tem delu sklep o izvršbi ohranilo v veljavi, nadalje je ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v skupnem znesku 9.129,93 SIT, sedaj 38,10 EUR (mesečni zneski, v višini katerih ne obstoji terjatev tožeče stranke, so razvidni iz I/2. točke izreka sodbe pritožbenega sodišča) in zakonskih zamudnih obresti v skupnem znesku 9.129,93 SIT, sedaj 38,10 EUR in je v tem delu sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo; ugotovilo je tudi, da ne obstoji terjatev tožene

stranke do tožeče v znesku 6.527,85 EUR – kolikor znaša ugotovljena terjatev tožeče stranke (znesek 1.564.333,57 SIT je pritožbeno sodišče dobilo tako, da seštelo celotne zneske najemnin za posamezen vtoževan mesec, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje na strani 14 izpodbijane sodbe, pri čemer upoštevalo tudi, da je tožeča stranka za mesec julij 1999 vtoževala manj, kot bi ji šlo po izračunu, ki ga je upoštevalo sodišče prve stopnje; znesek 9.129,93 SIT je dobilo tako, da je od skupnega vtoževanega zneska oštelo prisojeni skupni znesek; mesečne zneske, v višini katerih ne obstoji terjatev tožeče stranke, pa je dobilo tako, da je od vtoževanih mesečnih zneskov odštelo prisojene mesečne zneske najemnin).

O pritožbi tožene stranke:

Neutemeljene so pritožbene navedbe, s katerimi toženka sodišču prve stopnje očita, da je sprejelo kontradiktorno stališče, ko je na eni strani štelo, da je bilo doseženo soglasje glede spremembe najemnika, kljub temu da ni bila sprememba zapisana v pisni obliki, na drugi strani pa se je omejilo zgolj na pisno izjavo najemodajalca k vlaganjem. Ne drži namreč, da se je sodišče prve stopnje v zvezi s soglasjem za vlaganje omejilo zgolj na pisno soglasje. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje najprej ugotavljalo, ali sta toženka in A.Š. imela ustno soglasje za adaptacije. Na podlagi zaslišanja toženke, iz katerega ni izhajalo niti, kdo naj bi bil gospod M., ki naj bi ustno soglasje dal oziroma kakšna je bila točno njegova funkcija in v okviru koga je deloval, pa je nato zaključilo, da toženka, ki ni predlagala niti zaslišanja gospoda M. niti A.Š., ki naj bi skupaj s toženko zaprosil za soglasje, ni dokazala, da je ustno soglasje imela. Na podlagi pogodbene določbe o povračilu neamortiziranih vlaganj le v primeru soglasja in glede na izpovedbo priče B.M., ki je delal pri tožeči stranki na oddelku za gospodarjenje z nepremičninami, pa je nato še presodilo, da bi bilo soglasje, če bi bilo res dano, pisno, in da bi bilo točno opredeljeno, za katera adaptacijska dela se daje. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema takšno dokazno oceno sodišča prve stopnje, saj je bila opravljena skrbno in popolno, v skladu s pravili logičnega mišljenja ter življenjskimi izkušnjami. Tožena stranka zato ne uspe vzbuditi dvoma vanjo z očitkom, da bi moralo sodišče prve stopnje slediti izpovedbi toženke, iz katere izhaja, da je toženka imela soglasje za adaptacije. Stališče toženke, da bi moralo sodišče prve stopnje sprejeti izpovedbo toženke že zato, ker je tožnica ni izpodbijala, pa tudi nima podlage v ZPP, saj tožeča stranka, ki je sicer prerekala trditve toženke o danem soglasju za vlaganja, ni bila dolžna izpodbijati izvedenih dokazov. Ocena izvedenih dokazov je namreč naloga sodišča (8. člen ZPP) in ne pravdnih strank.

Na tem mestu pa je treba še dodati, da je za presojo, ali je bilo dano soglasje za adaptacije, nepomembno, ali je poslovni prostor imel uporabno dovoljenje, kot zmotno meni pritožnica.

Pritožnica nadalje sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da ni obrazložilo,

zakaj toženka ni uspela s pobotnim ugovorom, glede na trditveno podlago, da je tožeča stranka z vlaganji neposredno obogatena. Kot izhaja iz obrazložitve sodbe, je sodišče prve stopnje navedlo, da je povračilo vlaganj, ki presegajo popravila in stroške vzdrževanja, ki bremenijo najemodajalca po določbah od 14. do 17. člena ZPSPP, in ki so za pritožnico še sporna, mogoče zahtevati na podlagi pogodbe, če je pogodbeno razmerje urejeno glede vlaganj, če pa takšnega dogovora ni, pa pridejo v poštev pravila o neupravičeni obogatitvi oziroma o poslovodstvu brez naročila. Na podlagi vsebine najemne pogodbe je nato ugotovilo, da sta se pogodbeni stranki dogovorili, kdaj ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega deleža vlaganj v poslovni prostor, zaradi česar je zahtevek na povračilo vlaganj oziroma pobotni ugovor toženke pravilno presojalo (zgolj) na podlagi določb najemne pogodbe. Glede na zgoraj povzeto obrazložitev sodišča prve stopnje, kdaj predstavlja pravno podlago za povračilo vlaganj pogodba in kdaj zakon (oziroma pravila o neupravičeni obogatitvi), s katero se pritožbeno sodišče v celoti strinja, ter glede na ugotovitev, da sta pogodbeni stranki povrnitev vlaganj uredili z najemno pogodbo, pa sodišču prve stopnje ni bilo treba še posebej pojasnjevati, zakaj se toženka ne more sklicevati na določila o neupravičeni obogatitvi oziroma zakaj njen pobotni ugovor na tej pravni podlagi ni utemeljen. Zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP tako ni podana. Ker v konkretnem primeru ni bilo podlage za presojanje pobotnega ugovora po zakonskih določbah o neupravičeni obogatitvi, pa toženka tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, s katerimi vztraja, da je bila tožnica na račun vlaganj toženke neposredno obogatena.

Končno pa toženka tudi nima prav, da bi moralo sodišče prve stopnje izvesti dokaz z izvedencem gradbene stroke, ki bi ugotovil, da je tožeča stranka na račun vlaganj v poslovni prostor veliko pridobila. Sodišče prve stopnje namreč utemeljeno ni izvedlo navedenega dokaza, saj za odločitev v zadevi ni bilo odločilno, katere adaptacije in v kakšni višini je toženka izvedla, glede na to, da je (pravilno) ugotovilo, da v pobot ugovarjana terjatev ni utemeljena že iz drugih razlogov.

Zaradi navedenega in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in ustrezno spremenilo izpodbijano sodbo

, v

preostalem delu pa je pritožbo tožeče stranke in v celoti pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (358. člen ZPP in 353. člen ZPP).

Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP).

Zaradi spremembe odločitve sodišča prve stopnje se je spremenil tudi uspeh pravdnih strank v tem pravdnem postopku. Spremenjeni uspeh tožeče stranke znaša 99,41 %. Glede na takšen, skoraj popoln uspeh tožeče stranke, pa je pritožbeno sodišče na podlagi 154. člena ZPP odločilo, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v celoti njene pravdne stroške, nastale v postopku pred sodiščem prve stopnje, katerih višino je ob upoštevanju Odvetniške tarife odmerilo v skupnem znesku 979,04 EUR, in sicer: za zastopanje na prvem naroku za glavno obravnavo 400 točk, na naroku za glavno obravnavo 12. 5. 2007 100 točk, naroku za glavno obravnavo 27. 8. 2009 vključno z urnino 250 točk, na naroku za glavno obravnavo 8. 10. 2009 vključno z urnino 450 točk, na naroku za glavno obravnavo 10. 11. 2009 vključno z urnino 250 točk, na naroku za glavno obravnavo 14. 1. 2001 vključno z urnino 250 točk, za pregled in poročilo 50 točk, 27,5 točk za administrativne stroške (2% od 1000 točk in 1 % od 750 točk) ter 20 % DDV. Pritožbeno sodišče tožeči stranki ni priznalo stroška konferenca s stranko, ker je zajet v nagradi za kasneje opravljeno dejanje, prav tako ji ni priznalo priglašenih stroškov sodne takse, saj je kot občina plačila sodnih taks oproščena.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določilu 154. člena ZPP. S pritožbo je tožeča stranka v pretežnem delu uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti njene pritožbene stroške, katerih višino je pritožbeno sodišče odmerilo v skupnem znesku 309,00 EUR (500 točk za sestavo pritožbe in 50 točk za končno poročilo stranki, 2% od skupne vrednosti storitve za administrativne stroške, 20% DDV). Tožeči stranki ni priznalo stroška konferenca s stranko, ker je zajet v nagradi za kasneje opravljeno dejanje (za sestavo pritožbe).

Tožeča stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo, saj njen odgovor na pritožbo ni pripomogel k presoji pritožbenih navedb tožene stranke (155. člen ZPP).


Zveza:

ZOR člen 99, 99/1, 219.

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
13.12.2010

Opombe:

P2RvYy0yMDEwMDQwODE1MjQ5Mzc3