VSK sodba Cp 127/99

Jedro

Če lastnik stanovanja odkloni prodajo po privatizacijskih določilih SZ zaradi gradnje stanovanjske hiše, mora imetnik stanovanjske pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe za določen čas, ker sicer uporablja do izselitve stanovanje nezakonito. Višina koristi, ki jo je imel tisti, ki je uporabljal tujo stvar v svojo korist, se presoja po vrednosti, ko je zahtevek postavljen oz. ko se o njem odloča.

 

Izrek

Pritožbi tožeče in tožene stranke se zavrneta in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

 

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da je I.R. dolžan plačati J.K. znesek 297.959,75 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe dalje do plačila ter ji povrniti 156.914,00 SIT stroškov postopka. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo.

Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožena stranka v pritožbi, vloženi po pooblaščencu, vztraja pri stališču, da v zvezi z zahtevkom tožeče stranke ni podana nobena materialnopravna podlaga. V času prodaje spornega stanovanja po privatizacijskih določilih Stanovanjskega zakona (SZ) toženec še ni imel dograjene stanovanjske hiše v takšni fazi, da bi se lahko izselil iz stanovanja. Lastnik stanovanja, to je družba T. bi se zato morala sporazumeti s tožencem o datumu izselitve ali preko sodišča izposlovati zahtevek, da se mora toženec v določenem roku izseliti. Po mnenju pritožbe je nesprejemljiv zaključek prvostopnega sodišča, da bi toženec moral sam zahtevati od tožnice (kupca stanovanja) sklenitev najemne pogodbe.

Kot bivšemu imetniku stanovanjske pravice mu namreč prejšnje pravice niso mogle avtomatično prenehati in bi torej morala tožeča stranka (kupec stanovanja) oz. družba T. s tožencem skleniti najemno pogodbo za določen čas. Toženec se je iz spornega stanovanja izselil takoj, ko je bilo to objektivno možno. Zato po njegovem mnenju ni šlo za nezakonito uporabo stanovanja in tožeča stranka zato ni upravičena do plačila nadomestila v smislu 219. čl. ZOR. Zgolj in previdnosti pa tožena stranka še navaja, da je sodišče pri izračunu uporabnine upoštevalo izračun izvedenca tudi glede stroškov tekočega vzdrževanja, kar pa ni pravilno, ker je te stroške pokrival sam toženec. Ne strinja se tudi z odločitvijo glede stroškov postopka, ker uspeh pravdnih strank ni bil pravilno ovrednoten. Tožeča stranka je namreč prvotno uveljavljala dva različna tožbena zahtevka in šele na obravnavi dne 6.11.1996 umaknila zahtevek za izgubljeni dobiček v višini 2.849.527,00 SIT. Pri oceni uspeha pravdnih strank bi zato moralo sodišče to upoštevati. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje.

Tožeča stranka (po nasprotni tožbi) pa v pritožbi navaja, da od vložitve nasprotne tožbe, to je od 9.10.1992 dalje toženec uporablja njeno stanovanja v svojo korist brez veljavnega pravnega temelja.

Prikrajšanje na strani tožnice je izguba koristi, ki bi jo imela, če njeno stanovanja toženec ne bi nezakonito uporabljal. Po mnenju pritožbe pa je prvostopno sodišče nepravilno upoštevalo ugovor tožene stranke, da se je tožeča stranka zavezala, da do septembra 1992 najemnine ne bo zviševala. Tožničina zaveza, dana lastniku stanovanja, nima nikakršnega vpliva na odnos med pravdnima strankama.

Toženec ni ničesar plačal, niti tožnici niti tretjemu, zato tudi ne more uveljavljati česarkoli v pobot, saj njegova domnevna nasprotna terjetev sploh še ni dospela. Upoštevanje tovrstnega ugovora toženca pa pomeni po mnenju pritožbe tudi, da je sodišče štelo, da med pravdnima strankama do vključno septembra 1992 obstoji pogodba, to pa je seveda v direktnem nasprotju z drugimi razlogi sodbe, ki govorijo o nezakoniti uporabi stanovanja za ves vtoževani čas 29-tih mesecev.

Zahtevek tožeče stranke je reparacijski zahtevek v ožjem pomenu besede, taki zahtevki pa ne zapadejo v plačilo s pravnomočnostjo sodbe in se obseg vrnitve presoja po 214. čl. ZOR. V konkretnem primeru je ovrednotil izvedenec višino uporabnine na 4,5 DEM na m2 stanovanja, sodišče pa jo je brez pravega razloga oklestilo na 3,85 m2 ter v nasprotju z materialnim pravom opredelilo višino uporabnine na 297.959,75 SIT. Nobena od pravdnih strank namreč ni predlagala obračuna izvedenčeve devizne terjatve v tolarsko na dan sojenja ampak obratno, tožnica je terjala plačilo tistih tolarskih zneskov, ki jih je dobila na podlagi konvalidacije vsakokratnega zneska izraženega z DEM v SIT po srednjem tečaju Banke Slovenija in tako jasno prikazala svojo vsakokratno terjatev za mesece od decembra 1992 dalje do vključno aprila 1994. Od tako dobljenega zneska terjatve je odštela tisto količino tolarjev, ki jih je toženec že poravnal. Sodišče bi zato moralo odločiti tako, da bi alikvotne deleže z izvedencem ugotovljene glavnične terjatve porazdelilo na vtoževane mesece in od vsakega posameznega zneska naložilo plačilo zamudnih obresti. Sodba bi morala slediti tožbenemu zahtevku tako, kot je bil postavljen.

Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi tožene stranke: Po 2. odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona (Ur.list RS št. 18/91, 21/94 in 23/96) je lahko lastnik stanovanja odklonil sklenitev kupoprodajne pogodbe po privatizacijskih določilih Stanovanjskega zakona, če je imetnik stanovanjske pravice gradil stanovanjsko hišo.

Da je T. tožencu zaradi gradnje utemeljeno odklonila prodajo stanovanja, je bilo v obravnavani zadevi že odločeno, s tem ko je toženec (tožnik po osnovni tožbi) neuspešno tožil na sklenitev kupoprodajne pogodbe. Po 2. odst. 148 čl. SZ pa je v takih primerih lahko lastnik stanovanja sklenil z imetnikom stanovanjske pravice najemno pogodbo za določen čas. Med strankama je bilo tekom postopka ugotovljeno kot nesporno, da toženec take pogodbe ni sklenil, niti tega ni zahteval. Zato je pravilen zaključek prvostopnega sodišča, da je stanovanje uporabljal nezakonito. Interes za sklenitev najemne pogodbe je bil nedvomno na njegovi strani, zato bi sam moral biti aktiven v tej smeri, kar nenazadnje izhaja tudi iz 3. in 4. odst.

148. čl. SZ, ki določata, da v primeru spora odloča o upravičenosti zavrnitve sklenitve najemne pogodbe sodišče v pravdnem postopku, ki ga sproži imetnik stanovanjske pravice v 15 dneh po zavrnitvi. Sicer pa iz spisovnih podatkov izhaja, da je T. že v dopisu z dne 2.12.1991, s katerim je tožencu odklonila izplačilo 30 % vrednosti stanovanja toženca pozvala k sklenitvi pogodbe za določen čas.

Vsekakor pa bi tudi v primeru sklenitve takšne pogodbe z bivšim lastnikom ali novo lastnico stanovanja toženec dolgoval nadomestilo za uporabo stanovanja le da na podlagi najemne pogodbe.

Pritožbena trditev, da v osnovi za izračun ekonomske uporabnine stanovanja sodišče ne bi smelo upoštevati tudi stroškov tekočega vzdrževanja, ker naj bi le-te v spornem obdobju kril toženec, pa je tako pavšalna in brez dokazne podpore, da ji ni mogoče pritrditi.

Pri odmeri stroškov postopka, ki so nastali tožeči stranki, prvostopno sodišče kot osnovo za odmero nagrade odvetniku ni vzelo vrednosti zahtevka v višini 2.849.527,00 SIT, kot to (smiselno) zatrjuje pritožba tožene stranke, ki zato meni, da uspeh tožeče stranke ni bil tolikšen kot ga je ocenilo prvostopno sodišče, temveč nižji. Spremembe vrednosti odvetniške točke, ki so pričele veljati 12.1.1994, 26.3.1994 in 5.2.1995 sicer pokažejo, da za pripravljalne vloge z dne 1.3.1994, 6.6.1994 in 15.3.1995 glede na končno vrednost modificiranega tožbenega zahtevka tožeči stranki (če bi z nazadnje postavljenim zahtevkom v celoti uspela) ne bi šlo za vsako pripravljalno vlogo po 300 točk, ampak dvakrat po 210 točk in enkrat 220 točk. Vendar pa po oceni pritožbenega sodišča prvostopno sodišče s tako odmero stroškov ni odločilo v škodo tožene stranke, saj je tožeča stranka s tožbo zahtevala tudi izpraznitev stanovanja, ta del tožbenega zahtevka pa je morala umakniti, ko je toženec zahtevek izpolnil. Uspeh tožeče stranke v postopku je zato vsekakor višji, kot ga ocenjuje pritožba tožene stranke.

K pritožbi tožeče stranke: Tudi pritožba tožeče stranke po oceni pritožbenega sodišča ni utemeljena. Ta pritožba vidi protislovje v izpodbijani sodbi, ki naj bi se na eni strani kazalo v ugotovitvi, da je toženec stanovanje od leta 1991 dalje zasedal nezakonito in na drugi strani v ugotovitvi, da je toženec za čas od leta 1991 do oktobra 1992 dolžan tožeči stranki le najemnino v višini, kot jo je plačeval do uveljavitve Stanovajskega zakona. Prvostopno sodišče je jasno obrazložilo svoje stališče, da toženec stanovanje zaseda nezakonito kot tudi, zakaj je dolžan do oktobra 1992 plačati nižjo uporabnino. Tožnica svoji zavezi iz izjave z dne 10.12.1991, da tožencu do 30.9.1992 ne bo zviševala (dotedanje) najemnine, namreč niti ne oporeka. Čeprav je bila taka izjava dana T., pa ni dvoma, da gre za razpolaganje v korist tretjega - toženca. Pritožba tudi neutemeljeno očita prvostopnemu sodišču, da je odločilo mimo tožbenega zahtevka. Tožeča stranka je svoj tožbeni zahtevek, ki ga je nazadnje modificirala z vlogo z dne 15.12.1998, res zastavila tako, da je višino uporabnine, ki jo je izvedenec izračunal zaradi izognitve inflaciji v nemških markah, preračunala na vsak posamezen mesec od decembra 1991 do vključno 1994. Nato pa je vse te zneske seštela in jih z aritmetično sredino razdelila na 29 delov (mesecev), tako da od toženca zahteva plačilo v višini 15.509,30 SIT mesečno s pripadajočimi obrestmi ne glede na to, kdaj je po njenih trditvah posamezen mesečni znesek zapadel v plačilo.

Tako postavljeni zahtevek pa niti ne odraža stališča tožeče stranke, da ji toženec dolguje uporabnino za vsak mesec posebej z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakega mesečnega obroka dalje. Že zato in ker zahtevek za nadomestilo koristi, ki jo je nekdo imel z uporabo tuje stvari, ni čista denarna terjatev, tako postavljenemu tožbenemu zahtevku ni bilo mogoče ugoditi. Prvostopno sodišče je zato povsem pravilno ocenjevalo korist toženca po vrednosti, ko je o zahtevku odločalo.

Tudi ne drži, da je prvostopno sodišče "brez pravega razloga oklestilo višino koristi s 4,5 DEM/m2 na 3,85 DEM/m2". Zakaj navedena razlika, je prvostopno sodišče povsem jasno v izpodbijani sodbi obrazložilo. Poleg tega je prav tožeča stranka bila tista, ki je zahtevala, naj se utemeljenost njenega zahtevka po višini presodi s pomočjo izvedenca, ki naj izračuna ekonomsko vrednost uporabe spornega stanovanja (list.št. 107 spisa).

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče obe pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in v celoti potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. ZPP).

 

Datum zadnje spremembe:

23.08.2009