VSC Sodba Cpg 91/2019

Jedro

Posrednik se torej praviloma ne pogaja namesto stranke in, kar je bistveno, ohranja nevtralen položaj, zato ne svetuje in ne pomaga stranki pri pogajanjih na način, da bi le-ta pridobila nepremičnino po čim nižji ceni. Ker je bil tožnik po pogodbi zavezan opraviti storitve, ki ne spadajo v okvir posredniške pogodbe, je zaključek sodišča, da pri sporni pogodbi ne gre za posredniško pogodbo in da ni omejitve po ZNPosr glede višine provizije pravilen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo (I.) da je tožena stranka (toženka) dolžna v roku 15 dni tožeči stranki (tožniku) plačati 13.523,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.12.2016 dalje do plačila in (II.) v istem roku še 1.939,09 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper predmetno sodbo je toženka vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje v 7. točki obrazložitve določena dejstva povzelo v nasprotju z izpovedbama pravdnih strank, zmotno ugotovilo dejansko stanje in storilo kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V nadaljevanju pritožba s povzemanjem delov obeh izpovedb meni, da izpovedbi nista bili enaki na način, kot meni sodišče prve stopnje. Njune izpovedbe je uskladilo v nasprotju z dejanskimi izpovedbami in jih upoštevalo iz konteksta. Upoštevaje izpovedbo tožnika toženka opozarja na 2. in 15. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Napačen je zaključek sodišča, da sta sklenili pogodbo s katero se je tožnik zavezal svetovati pri odkupu terjatve, do česar ni prišlo, nato pa, da da je bil namen pri sklenitvi pogodbe, da toženka čim ugodneje pridobi nepremičnino ali z odkupom terjatve ali z neposrednim odkupom. Nadalje pa še, da sta soglašali, da bo toženka s pomočjo tožnika kupila nepremičnino po čim nižji ceni, v primeru realizacije nakupa pa toženki pripada določena nagrada kljub temu, da nista sklenili pogodbe za neposredni nakup. Po ZNPosr je tovrstna pogodba glede višine nagrade striktno omejena. Tožnik je imel takšno pogodbo s prodajalcem nepremičnine. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo materialno pravo glede vrste pogodbe. Sklenjena je bila pogodba za posredovanje pri odkupu terjatve, ki se ni realizirala. V času veljavnosti te pogodbe pa se tudi ni realizirala posredniška pogodba, ki bi tudi sicer pomenila izogib ZNPosr. V nadaljevanju pritožba izpostavlja, da je glede sklenjene prodajne pogodbe 8.11.2016 sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Nato se pritožba zopet sklicuje in povzema izpovedb obeh pravdnih strank in prič L. (op. v delu, ko je rekel, da bi moral še enkrat pogledati dokumentacijo in da ima v spominu, da je cena padla z neba, naj bi bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno) in G. ter dejstvo, da v tem obdobju toženka s tožnikom neposredno ni komunicirala (e-sporočila). Upoštevaje navedeno je napačen zaključek, da naj bi tožnik svetoval toženki v zvezi z realizirano prodajno pogodbo glede roka plačila, saj sta nasprotno izpovedala tako toženec kot L. in navedeno tudi ne izhaja iz e-pošte. Iz izpovedb toženke, L., G. in A. je jasno razvidno, da sta se za sklenitev pogodbe dogovorila prodajalka in toženka in dogovorila tako višino kupnine kot rok in način plačila. V tem delu je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje, ugotovitve so v nasprotju z listinami v spisu in izpovedbami prič ter je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Napačen je tudi zaključek, da je bila pogodba o poslovnem sodelovanju, ki je bila sklenjena za določen čas, veljavna še v času sklenitve prodajne pogodbe. V 11. točki obrazložitve sodišče samo s seboj prihaja v nasprotje, ko ugotavlja, da se pogodba ni mogla realizirati, ker ni prišlo do odkupa terjatve, hkrati pa ugotavlja, da je tožnik pogodbeno obveznost izponil že marca 2016. Gre za zmotno uporabo materialnega prava. Vse zgoraj navedeno predstavlja posledično bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

3. Tožnik na pritožbo ni odgovoril.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni zagrešilo absolutne bistvene kršitve iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter ni zmotno ugotovilo dejanskega stanja. Za razliko od pritožbe, ki le posamezne (pritožbi ugodne) dele izpovedb (izredno) selektivno, ponekod okrnjeno, drugje pa tudi dokaj minuciozno, povzema, je sodišče prve stopnje v sodbi izpostavilo le bistvene dele izpovedb in jih (tudi po presoji pritožbenega sodišča) pravilno ter upoštevanje metodološki napotek iz 8. člena ZPP dokazno ocenilo. Povedano drugače, pritožbena lastna in dokaj parcialna dokazna ocena ne more izpodbiti prepričljive in celovite dokazne ocene sodišča prve stopnje ter posledično pravilno in popolno ugotovljeno dejanskega stanja. Na tem mestu velja še poudariti, da razlog nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ne more biti podan, če je priča L. izpovedala po svojem spominu in če je poudarila, da bi morala mogoče res bolje pregledati dokumentacijo. Razlog nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja je lahko podan le v primeru, če sodišče pravno relevantnih dejstev ne ugotavlja, do takšnega stanja pa v predmetni pravdi ni prišlo.

6. Zaključek sodišča prve stopnje, da sta bili izpovedbi pravdnih strank v pritožbeno izpostavljenih delih enaki je dokazni zaključek, ki ne more pomeniti tako imenovane protispisnosti (kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Slednja je lahko podana le v primeru, ko sodišče v sodbi napačno povzame vsebino izvedenega dokaza, tega pa sodišče v izpodbijani sodbi ni storilo. Zaključek sodišča prve stopnje iz 7. točke obrazložitve izpodbijane sodbe je, da je bil namen sklenitve pogodbe o poslovnem sodelovanju pridobitev nepremičnine za toženko, in sicer bodisi z odkupom terjatve bodisi z neposrednim nakupom. Sodišče prve stopnje je ob tem poudarilo dele izpovedb toženke, da je bila toženka že lastnica sosednjega objekta in da se ji je tožnik ponudil pomagati pri nakupu nepremičnine, nato pa tudi, da ji je bilo pojasnjeno, da do nje lahko pride z odkupom terjatve. Upoštevaje še izpovedbo tožnika in priče L., da je tožnik najprej na prodajalko naslovil ponudbo z nakupno vrednostjo 70.000,00 EUR, je zaključek sodišča prve stopnje pravilen. V kolikor pritožba problematizira sam namen po pridobitvi nepremičnine po najugodnejši ceni, pa velja izpostaviti, da je le-ta ne samo logičen in razumen, temveč tudi razviden iz številnih izvedenih dokazov (npr. iz tožnikove izpovedbe in njegovega ugotovljenega uspešnega prizadevanja v tej smeri ter nenazadnje iz same sporne pogodbe (predvsem iz določb o tožnikovem plačilu)).

7. Prav tako je pravilen zaključek, da je tožnik toženki svetoval tudi glede roka plačila v zvezi z rokom plačila iz prodajne pogodbe z dne 8. 11. 2016. O tem je, čeprav pritožba očitno meni drugače, dovolj izrecno izpovedal L., obstojijo pa še listinski dokazi, ki jim pritožba neutemeljeno odreka očitno kakršnokoli dokazno vrednost. Drži, da se v spisu iz tega obdobja ne nahaja neposredno e-sporočilo s strani toženke tožniku, vendar navedeno ne odvzema dokazne vrednosti ostalim poslanim e-sporočilom in drugim izvedenim dokazom. Tudi toženka je tožniku v vednost (oznaka ″cc″ v e-sporočilih) pošiljala korespondenco s prodajalko, bistveno pa je predvsem sporočilo tožnika toženki z dne 18.10.2016, ki ga je sodišče prve stopnje v sodbi povzelo. Velja še izpostaviti, da pritožbeno pretirano izpostavljanje dogovora prodajalke (L.) in toženke glede napake L., ki je rezultirala v zanemarljivi razliki med ceno, ki jo je izposloval tožnik že pri pogajanjih s finančno družbo B. d.o.o. (114.300,00 EUR), in ceno, za katero je L. pridobil odobritev prodajalca (114.500,00 EUR), nima za posledico zaključka, da sta se za ceno dogovorila povsem samostojno le L. in toženka. Tega tudi L. ni izpovedal, celo nasprotno je menil, da je bila cena dogovorjena že z družbo B. d.o.o.. Pritožba izpostavlja tudi izpovedbi prič G. in A., ki na navedene zaključke sodišča prve stopnje nimata vpliva. Mnenje tretjih, G., ki je tožencu pomagal pripraviti dokumentacijo za financiranje realiziranega nakupa, da je toženec komuniciral direktno s prodajalcem, in izpovedba toženčeve sestre, ki je po vsebini pritožba niti ne izpostavlja, namreč nimata zadostne dokazne teže, da bi lahko ovrgli za ta postopek prelomno izpovedbo L., ki je sodeloval z obema pravdnima strankama, zgoraj izpostavljeni listinski dokaz (e-sporočilo z dne 18. 10. 2016) in njima skladno izpovedbo tožnika ter ostale okoliščine, ki so razvidne iz izpostavljene e-korespondence med vsemi udeleženimi.

8. Pravilni so materialni zaključki sodišča prve stopnje, da je bila pogodba o poslovnem sodelovanju, kljub sklenitvi za določen čas (do 14. 10. 2016), v veljavi oziroma upoštevna glede obveznosti toženkinega plačila za storitve, ki jih je zanjo opravil tožnik, še dne 8. 11. 2016, saj sta pravdni stranki izrazili voljo po (sodelovanju) svetovanju pri nakupu nepremičnine tudi po tem, ko je bilo že jasno, da bo prišlo do neposrednega nakupa nepremičnine (do izpolnitve relevantnega namena pogodbe), medtem ko je takšno pogodbo mogoče skleniti tudi ustno (glej tudi 10. točko obrazložitve). V 11. točki obrazložitve je sodišče prve stopnje še izpostavilo vse najpomembnejše storitve, ki jih je za toženko opravil tožnik (tudi po 14. 10. 2016) in poudarilo, da je bistveno izpolnitev (obveznost znižanja kupnine za nepremičnino) izpolnil že marca 2016. Vse navedeno ima za posledico obveznost toženkinega plačila, pa čeprav je na koncu prodajno pogodbo sklenila 8. 11. 2016. Zapis sodišča prve stopnje, da se pogodba o poslovnem sodelovanju, ko do odkupa terjatev (junija 2016) ni prišlo, ni mogla več realizirati, pomeni glede na celotno vsebino 10. in 11. točke obrazložitve, le zapis, da se ni mogla realizirati z odkupom terjatve, in ne gre za kontradiktornost, to je tako imenovano bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Slednja kršitev je tudi sicer lahko podana le v primeru, ko ima sodba sodišča prve stopnje takšne pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti, medtem ko predmetna sodba takšnih pomanjkljivosti nima. Pritožba še izpostavlja, da je bila ponudba iz marca vezana na odkup terjatve, vendar ob tem neutemeljeno pozabi, da je bilo po pogodbi bistveno prizadevanje tožnika za zmanjšanje cene (op. odkupna cena za bodisi terjatev bodisi samo nepremičnino pa se po uspešnem angažiranju tožnika po marcu 2016 ni upoštevno spreminjala oziroma jo je toženka zaradi L. napake v dogovoru s prodajalko spremenila le za zanemarljivih 200,00 EUR in še to v smeri dviga cene) in da je bil namen pogodbe v pridobitvi nepremičnine (op. le-to je toženka pridobila s pogodbo z dne 8. 11. 2016 za 114.500,00 EUR).

9. Ker sta pravdni stranki ob sklenitvi pogodbe in tudi kasneje soglašali, da bo njuno poslovanje takšno, da toženka s pomočjo svetovanja tožnika nepremičnino kupi po čim nižji ceni (bodisi preko odkupa terjatve bodisi preko direktnega nakupa) in da tožniku v primeru realizacije nakupa pripade določena zneskovna nagrada, in ker je bilo svetovanje tožnika uspešno opravljeno, saj je tožnik za toženko opravil storitve, ki so rezultirale v znižanju cene iz prvotnih 176.200,00 EUR na 114.300,00 EUR oziroma (zaradi omenjenih napake in dogovora med toženko in prodajalko) na 114.500,00 EUR, je tožnik svoje obveznosti po pogodbi o poslovnem sodelovanju izpolnil, toženka pa mu za opravljeno delo ni plačala dogovorjenega plačila. Dejstvo, da je tožnik s prodajalko sklenil posredniško pogodbo, na zavezo toženke nima vpliva in ne spreminja pravne narave sporne pogodbe. Iz v pritožbi izpostavljenih določb ZNPosr bi na prvi pogled morebiti res lahko sklepali, da je nepremičninski posrednik dolžan opraviti vse dejavnosti pri pogajanjih (2. člen ZNPosr) in da so z maksimalno provizijo za posredniške pogodbe za nepremičnine kriti vsi posrednikovi stroški v zvezi s pogajanji (15. člen ZNPosr), vendar v ZNPosr urejena posredniška pogodba nima takšne vsebine kot se zavzema pritožba in zato v konkretnem primeru pri sporni pogodbi ni šlo za posredniško pogodbo. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da so naloge posrednika predvsem v tem, da vzpostavi stik med naročiteljem in osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe (837. člen Obligacijskega zakonika (OZ)). Tudi po drugem odstavku 842. člena OZ mora posrednik le posredovati pri pogajanjih, medtem ko seveda lahko (za višjo provizijo) prevzame tudi sodelovanje v njih. Vsekakor pa je za posredništvo bistven nevtralen položaj posrednika, kar pomeni da ne sme favorizirati nobene izmed pogodbenih strank. Povedano drugače, naloge posrednika niso v svetovanju eni stranki z namenom doseči čim manjšo ceno in, če ni drugačnega dogovora z morebitno ustrezno provizijo, tudi ne v samih pogajanjih za stranko s strani posrednika. Tudi iz ZNPosr, konkretneje iz zadnje alineje 2. točke drugega odstavka 15. člena ZNPosr izhaja, da zajema maksimalna provizija stroške za „sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla“, medtem ko iz prvega odstavka 5. člena ZNPosr izhaja, da se za višino plačila za druge pravne posle stranki dogovorita izven omejitev, ki se nanašajo na nepremičninsko posredovanje. Posrednik se torej praviloma ne pogaja namesto stranke in, kar je bistveno, ohranja nevtralen položaj, zato ne svetuje in ne pomaga stranki pri pogajanjih na način, da bi le-ta pridobila nepremičnino po čim nižji ceni. Ker je bil tožnik po pogodbi zavezan opraviti storitve, ki ne spadajo v okvir posredniške pogodbe, je zaključek sodišča, da pri sporni pogodbi ne gre za posredniško pogodbo in da ni omejitve po ZNPosr glede višine provizije pravilen. Skladno s povedanim tudi pritožbeno sodišče ugotavlja utemeljenost zahtevka za dogovorjeno izplačilo v višini 3% od nakupne vrednosti nepremičnine in še 30% od dosežene razlike v ceni od 140.000,00 EUR do 114.500,00 EUR.

10. Po ugotovitvi, da v pritožbi niso podani niti uveljavljani pritožbeni razlogi, niti po uradni dolžnosti preizkušene kršitve materialnega in procesnega prava, je pritožbeno sodišče pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ter prvim odstavkom 154. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka

Datum zadnje spremembe:

03.10.2019

Podobni dokumenti:

• VSL sodba in sklep II Cp 2642/2010
• VSRS Sklep II DoR 461/2020
• VSL Sodba II Cp 2037/2022