sodba I U 440/2009

Jedro

Sodišče še dodaja, da iz določb 23. člena ZKZ izrecno ne izhaja, po katerem pravilu je treba reševati primere, ko si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda (1. točka 1. odstavka 23. člena) dva ali več solastnikov. To pa pomeni, da je prodajalec pri izbiri kupca v tem primeru prost (po analogiji z določbo 4. odstavka 23. člena, ki prodajalcu prepušča izbiro v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice).

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, št. 33008-155/2008/2 z dne 22. 1. 2009, se odpravi in se zadeva vrne temu ministrstvu v ponovni postopek.

Toženka je dolžna tožniku povrniti stroške postopka v višini 80,00 EUR v 15-ih dneh od vročitve te sodbe z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15 dni do plačila.

Obrazložitev

Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju: ministrstvo) je z izpodbijano odločbo ugodilo pritožbi A.A. in odpravilo odločbo Upravne enote Kranj, št. 330-377/2008-9 z dne 10. 7. 2008 (1. točka izreka). Hkrati je odločilo, da se zahteva za odobritev kupoprodajne pogodbe, št. 33-214/07, ki sta jo 18. 6. 2008 v zvezi s sodno poravnavo, opr. št. I P 545/2007 sklenila prodajalec B.B. in Republika Slovenija, zanjo Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, katere predmet je 198/30000-tinski delež vložka št. 456 k.o. ..., 31572/4553970-tinski delež vložka št. 1090 k.o. ... in 186816/3602790-tinski delež vložka št. 1096 k.o. ..., zavrne (2. točka izreka).

Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je prvostopni organ z odločbo z dne 10. 7. 2008 odobril kupoprodajno pogodbo, ki sta jo 18. 6. 2008 v zvezi s sodno poravnavo, opr. št. I P 545/2007 sklenila prodajalec B.B. in kupec Republika Slovenija, zanjo Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, katere predmet je 198/30000-tinski delež vložka št. 456 k.o. ..., 31572/4553970-tinski delež vložka št. 1090 k.o. ... in 186816/3602790-tinski delež vložka št. 1096 k.o. ... Ministrstvo ugotavlja, da je pritožnikova pritožba zoper navedeno odločbo utemeljena. Sklicuje se na 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), ki določa vrstni red predkupnih upravičencev. Po podatkih prvostopnega spisa sta ponudbo za prodajo solastninskega deleža na zemljiščih, vpisanih v z.k. vložku št. 1090 in 1096 k.o. ... in z.k. vložku št. 456 k.o. ... med drugimi sprejela tudi pritožnik A.A. in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju: Sklad). Sklad je uveljavljal predkupno pravico kot solastnik vseh prodajanih nepremičnin, A.A. pa kot solastnik nepremičnin, vpisanih v z.k. vložku št. 1096 k.o. ... in kot kmet. Po mnenju ministrstva je odločitev prvostopnega organa napačna, ker je kupec izpolnjeval prednostni kriterij le za nepremičnine, vpisane v z.k. vložkih št. 1090 k.o. ... in 456 k.o. ..., ne pa tudi glede nepremičnin, vpisanih v z.k. vložku št. 1096 k.o. ..., katerega solastnik je tudi pritožnik A.A., ki ima izkazan status kmeta in mu dohodki iz naslova kmetijske dejavnosti predstavljajo edini vir preživljanja. Po 2. odstavku 23. člena ZKZ pa ima med prednostnimi upravičenci iz iste skupine iz 1. odstavka tega člena prednost kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost. Okoliščina, da je prodajalec pogojeval nakup vseh parcel skupaj, ne more vplivati na odločitev o zadevi. Po določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), ki jih je treba uporabiti v zvezi s presojo pogoja, ker ZKZ o tem nima posebnih določb, mora biti pogoj mogoč in dopusten. Po 60. členu OZ je nična pogodba, v kateri je postavljen pogoj, ki je v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in z moralnimi načeli. V konkretni zadevi je postavljen pogoj, da se skupaj prodajo vse ponujene parcele, v nasprotju z ZKZ. Pogojevati nakup obravnavanih parcel kot celoto, pomeni izogibati se določbam ZKZ o predkupnih upravičencih. Takšno stališče je zavzelo tudi Upravno sodišče RS v sodbi, opr. št. U 693/2005-19. Ministrstvo zaključuje, da je prvostopni organ s tem, da je odobril pravni posel z nedopustnim pogojem, kršil določbo 23. člena ZKZ o predkupnih upravičencih.

Tožnik vlaga tožbo zaradi nepravilno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava ter kršitev procesnega prava. Navaja, da ministrstvo določbo 2. odstavka 23. člena ZKZ očitno preširoko razlaga. Pri uporabi te določbe je namreč treba upoštevati tudi 1. odstavek 23. člena ZKZ, in tako zaključiti, da se prednostni vrstni red predkupnih upravičencev iz 2. odstavka tega člena nanaša zgolj na tiste predkupne upravičence, ki uveljavljajo predkupno pravico kot kmetje, ne pa na tiste, ki si konkurirajo kot solastniki. Ob upoštevanju slednjega, bi lahko v postopku ugotovili, da si v tej zadevi, z vidika predkupnih pravic, na prvem mestu konkurirata dve enako močni pravici, pravici dveh solastnikov. Glede na navedeno posledično ne pridejo v poštev vse preostale predkupne pravice, navedene po vrstnem redu pod št. 2., 3.-6. navedene v 23. členu ZKZ. Prvostopni organ je postopal nepravilno tudi s tem, ko je z vabilom z dne 23. 6. 2008 pozval vse prejemnike ponudbe, da v postopku odobritve pravnega posla na vlogo tožnika, uveljavijo in dokažejo predkupno pravico, saj bi to lahko storil oziroma bi to moral storiti, vendar časovno prej. Ponudba za prodajo je bila namreč objavljena v času od 30. 4. 2007 do 30. 5. 2007. Rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla se je za ostale sprejemnike ponudbe iztekel že v letu 2007, ne pa tudi za tožnika, saj je podal vlogo za odobritev pravnega posla pravočasno in si ga varoval s predložitvijo potrdila o vloženi tožbi na sklenitev pogodbe s prodajalcem. Po poteku 60-dnevnega (prekluzivnega) roka, določenega v 22. členu ZKZ, so stranke izgubile pravico zahtevati sklenitev in odobritev pravnega posla. Ministrstvo je v izpodbijani odločbi tudi nepravilno uporabilo določbo 60. člena OZ, ko je okoliščino, da je prodajalec v ponudbi navedel, da se prodajajo vse parcele skupaj, štelo za nedopustni pogoj, posledično pa tudi pogodbo za nično, v smislu namena izogibanja določbam ZKZ o predkupnih upravičencih. Tudi iz prakse upravnih enot se takšne navedbe ne štejejo za nedopustni pogoj, v kolikor pa bi se, upravne enote, po prepričanju tožnika, takšne ponudbe sploh ne bi objavile. Navedba, da se parcele prodajajo skupaj, tudi ni v neposredni povezavi z uporabo določb glede predkupne pravice. Uveljavljanje predkupnih pravic je potrebno v primerih, ko je predkupnih upravičencev več, zgolj ustrezno uporabiti, glede na zakonske določbe. Sodišču predlaga, da spremeni odločbo ministrstva tako, da pritožbo pritožnika zavrne ter potrdi odločbo prvostopnega organa, oziroma podrejeno, da izpodbijano odločbo odpravi in odloči tako, da se zahteva za odobritev kupoprodajne pogodbe v zvezi s sodno poravnavo odobri. Hkrati predlaga, da sodišče naloži toženi stranki plačilo stroškov tega upravnega spora tožniku.

Toženka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe v tožbi iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

A.A. kot stranka z interesom v tem upravnem sporu v odgovoru na tožbo navaja, da je bila uporaba določil 2. odstavka 23. člena ZKZ nujno potrebna in pravilna, kajti ob uporabi določil 1. odstavka 23. člena ZKZ sta si s tožnikom kot predkupna upravičenca enakovredna. Ob uporabi določil 2. odstavka 23. člena ZKZ ima on kot kmet, ki mu je kmetijska dejavnost edini in glavni vir preživljanja, prednost pred skladom, ki je bil ustanovljen z namenom gospodarjenja z zemljišči, ki so bila ob njegovi ustanovitvi v lasti države. Poslanstvo oziroma dejavnost sklada ni promet z nepremičninami. Vloge za odobritev pravnega posla ni mogel pravočasno poslati, ker prodajalec B.B. z njim ni želel skleniti kupoprodajne pogodbe. Sklenjena kupoprodajna pogodba pa je podlaga za odobritev pravnega posla. Kljub prodajalčevi zavrnitvi sklenitve kupoprodajne pogodbe na podlagi ZKZ, ima predkupno pravico pred skladom. Njegova zakonska pravica je, da lahko kot stranka v postopku vloži pritožbo na odločbo o odobritvi pravnega posla za prodajo in nakup kmetijskega zemljišča. Ker je to v zakonsko določenem roku tudi storil, mu ZKZ daje pravico uveljavljanja predkupne pravice za nakup spornega zemljišča.

K 1. točki izreka:

Tožba je utemeljena.

V obravnavanem primeru je sporno, ali je ministrstvo kot drugostopni organ postopalo pravilno in v skladu z ZKZ (Uradni list RS, št. 55/03-UPB), ko je zavrnilo odobritev pravnega posla na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 18. 6. 2008 v povezavi s sodno poravnavo, opr. št. I P 545/2007, ki sta jo sklenila B.B. in Republika Slovenija, zanjo tožnik, katere predmet je 198/30000-tinski delež na zemljiščih v vl. št. 456 k.o. ..., 31572/4553970-tinski delež na zemljiščih v vl. št. 1090 k.o. ... in 186816/3602790-tinski delež na zemljiščih v vl. št. 1096 k.o. ....

V zadevi so nesporna dejstva, da je B.B. ponudil za prodajo delež na zemljiščih, vpisanih v omenjenih treh vložnih številkah, in da je kot pogoj navedel, da se vsa zemljišča prodajajo skupaj kot celota. Iz podatkov v upravnih spisih je razvidno, da je tožnik uveljavljal prednostno upravičenje za sklenitev pogodbe na celoti (kot solastnik vseh predmetnih zemljišč).

Specialne določbe o prometu s kmetijskimi zemljišči vsebuje ZKZ, ki v 1. odstavku 23. člena določa, da pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Iz 2. odstavka 23. člena ZKZ pa izhaja, da se, ob enakih pogojih, med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, da gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Po presoji sodišča je odločitev ministrstva, ki je kot drugostopni organ odpravilo odločbo prvostopnega organa, nezakonita, ker je bilo materialno pravo nepravilno uporabljeno.

Sodišče se strinja z ministrstvom, da prodajalec ne more pogojevati nakupa več kmetijskih zemljišč (zemljiških parcel) kot celote. Po mnenju sodišča je namreč določbe 20. - 22. člena ZKZ treba razlagati v pomenu, da je predmet prodaje posamezno kmetijsko zemljišče oziroma gozd (zemljiška parcela) ali kmetija, saj je le ob tem mogoče v celoti uporabiti določbe 23. člena ZKZ o predkupni pravici. Hkrati je po mnenju sodišča po analogiji treba citirane določbe razlagati, ker obstaja glede prodaje zemljišč v kompleksih pravna praznina, da je predmet prodaje lahko tudi zemljiški kompleks (za kar gre v obravnavani zadevi-prodaja solastninskega deleža na kompleksu), kajti zakon od pravila prodaje enega zemljišča odstopi tudi v primeru kmetije (tudi obsega več kmetijskih zemljišč oziroma gozdov).

Glede na podatke spisne dokumentacije pa bi bil v obravnavanem primeru, glede na take dejanske okoliščine primera, ko je tožnik kot kupec po določbah 23. člena ZKZ predkupni upravičenec, ki je po prednostnem vrstnem redu glede vseh prodajanih zemljiških kompleksov (vložne št. 456 ... ter 1090 in 1096, obe ...) na prvem mestu (solastnik – 1. točka 1. odstavka 23. člena ZKZ), rezultat enak, kot če bi le-ta uveljavljal predkupno pravico ob prodaji vsakega posameznega zemljiškega kompleksa. Glede na to je po presoji sodišča prvostopni organ mogel podati odobritev pravnega posla na podlagi kupoprodajne pogodbe v povezavi s sodno poravnavo opr. št. I P 545/2007.

Ministrstvo namreč zmotno razlaga, da bi pritožnik A.A. glede zemljiškoknjižnega vložka št. 1096 k.o. ... bil kot kmet predkupni upravičenec, kajti po določbi 1. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ ima pri nakupu pred vsemi prednost solastnik; iz nobene določbe 23. člena ZKZ namreč ne izhaja pravilo, da ima pri nakupu solastnik-kmet prednost pred solastnikom-nekmetom. Pa tudi na okoliščino, da je oseba kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost, se po 2. odstavku 23. člena ZKZ lahko sklicuje taka oseba le, če je med kmeti uvrščena na isto mesto prednostnega vrstnega reda iz 1. odstavka 23. člena ZKZ (po 2. ali 4. točki 1. odstavka 23. člena ZKZ).

Sodišče še dodaja, da iz določb 23. člena ZKZ izrecno ne izhaja, po katerem pravilu je treba reševati primere, ko si konkurirata na prvem mestu prednostnega vrstnega reda (1. točka 1. odstavka 23. člena) dva ali več solastnikov. To pa pomeni, da je prodajalec pri izbiri kupca v tem primeru prost (po analogiji z določbo 4. odstavka 23. člena, ki prodajalcu prepušča izbiro v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice). Ni namreč mogoče navedene pravne praznine zapolnjevati niti z uporabo določbe 3. odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, vsak od njih lahko uveljavi prednostno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem, kajti pri nakupu kmetijskega zemljišča je sprejemnik ponudbe na podano ponudbo vezan ter jo mora sprejeti le, kot je podana, in ne more ponudbe sprejeti le v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

Ker je bilo potrebno izpodbijano odločbo odpraviti iz pojasnjenih razlogov, sodišče ostalih tožbenih ugovorov niti ni presojalo.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bilo v sporni zadevi napačno uporabljeno materialno pravo, je na podlagi 4. točke 1. odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo in zadevo vrnilo upravnemu organu druge stopnje v ponovni postopek.

K drugi točki izreka:

Po določbi 3. odstavka 25. člena ZUS-1 se tožniku, če sodišče tožbi ugodi in upravni akt odpravi ali ugotovi njegovo nezakonitost, glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov v skladu s pravilnikom, ki ga izda minister za pravosodje, prisojeni znesek pa plača toženec. Po določbi 1. odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/07, Pravilnik) se tožniku, če je bila zadeva rešena na seji in tožnik v postopku ni imel pooblaščenca, ki je odvetnik, priznajo stroški v višini 80,00 EUR. Zato je sodišče stroškovnemu zahtevku tožnika v taki višini tudi ugodilo. Stroške mora tožniku v skladu z zakonom povrniti toženka.

Datum zadnje spremembe:

25.11.2021

Podobni dokumenti:

• sodba U 2270/2006
• UPRS Sodba I U 1379/2019-27
• UPRS Sodba II U 59/2021-26